骡马市商圈项目市场分析+策划+定位.doc

骡马市商圈项目策划第一部分背景简介宏观经济背景世纪之交，中国正式加入WTO组织，我国的商业发展面临着新的机遇和挑战。作为中国“入世”效应的逐步体现，全球经济一体化的影响将在本世纪第一个十年广泛而深远地作用于中国经济和中国城市。同时，成都人均GDP也在近几年得到稳步和快速的提升。成都，作为中国西部最大的经济都市和西部重镇，其国内地位和西部地位将进一步空前提高。从世界视野看，她具备形成发展具有川蜀文化特色的西部区位优势和经济基础；从中国战略看，构建成都为西部经济、金融和贸易的中心城市是国家西部大开发战略的重要目标。在外商直接投资（FDI）方面，随着我国经济融入到经济全球化的浪潮，外商直接投资的规模有着相当大的发展空间。国内外的一些研究机构预测，2005年我国吸引外资的规模将上升到1000亿美元。随着我国东部地区投资成本的提高，国内外投资者进军西部地区，投资成都的势头将进一步高涨。同时，成都在西部地区城市功能的强化，也使得成都必然要进一步加强商务经济和现代服务业的快速发展，依托外来竞争的加入将极大地提升城市现代服务业的发展水平。对骡马市商圈而言，原来所形成的商务功能定位已经涉及了现代服务业的主要内容，因此，如何利用现有基础，抓住“入世”和西部大开发战略给骡马市商圈带来的广阔发展空间和机遇，强化商务商业区的建设和现代服务业的发展，成为一个重要的课题。可以说，青羊区骡马市作为成都市的中心城区，其发展目标和功能定位必须纳入成都市城市格局的整体发展趋势和战略之中，同时骡马市有条件更有义务，成为成都中央商务区系统的一个重要组成部分。21世纪第一个十年期间，成都的经济发展速度将进一步加快，经济结构也将进一步优化，必将引发一系列生产和消费形态的升级和转变。消费结构的升级特征必将日益明显，以享受型和发展型为代表的新消费热点正在启动之中。体验型消费、软性消费、文化消费、服务消费等消费将主导市场，文化经济附加值将越来越充分的体现出来。同时，成都商业发展战略应该明确提出将基本建成西部化的“购物天堂”，基本建成网络化的流通体系和信息化的现代商业。与此相适应，需要积极引进新型商业业态和商品，集聚国内外名品、精品，积极拓展娱乐、休闲、文化、旅游、价值实现等服务消费领域，引导和满足综合消费，提高成都消费市场的吸引力和集聚力。建成既引导、满足消费，又创造、扩大消费的西部贸易交易地、流行商品的发祥地、著名品牌的集聚地和西部地区的“购物天堂”，这一发展战略将为骡马市商圈的发展提供了又一广阔的发展空间。这一时期成都重大基础设施建设所带来的交通格局的进一步完善，以及随之而产生的人流、客流将对骡马市商圈功能拓展与完善产生重大影响。成都规划的轨道交通线路建设，将对城市出行人流的吸引能力大大增强，人们出行比例也会大大提高。此外，特别值得重视的是如何在骡马市商圈的商务商业功能全面拓展完善的过程中，既要保证在城市土地利用规划和空间形态控制上为各个业态发展提供各得其所的有吸引力的物质空间，又要保护和发扬骡马市商圈极具特色的城市及街道风貌，避免现代大量高层建筑对传统街区的无情吞噬的问题。在成都中心城区，骡马市商圈历来以其独特的人文环境和文化传统独树一帜。可以认为，在骡马市商圈未来的发展，建筑与人文环境的营造以及传统文化优势的充分发挥有着难以估量的意义。区位简介本项目规划设计范围位于成都市青羊区新华西路辖区，人民中路以西，青龙街、八宝街以北，东城根街北沿线以东，江汉路以南，约410亩。整个骡马市区域按分步实施的战略分为起步区、发展区和延伸区。起步区位于以家乐福沿八宝街、青龙街沿线和青龙巷、铂金时代、华协影城等为中心约200亩的区域。延伸区按东、西、南分为以新城市广场为核心的西部延伸区，以熊猫商城、羊市街片区为核心的南部延伸区，以西玉龙街、顺城街北延线为核心的东部延伸区。1.3目的与意义当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在商业商务区的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在商业商务区之间的竞争上，商业商务区将成为国内区域经济竞争的制高点。另外，国际经济竞争的突出特点，也表现在各国大城市之间的竞争上。竞争的一个主要方面就是形象竞争，也就是有没有商业商务区的竞争，一个规划科学的商业商务区，可以提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过商业商务区这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。打造商业商务区，重现骡马市商圈风采，在区域内营造一流的商业环境，是青羊区政府扩大对外开放，抓住入世机遇做出的一项战略决策。青羊区政府拟对中央商务区内骡马市区域进行规划设计，通过整体打造，推出中央商务区内高品质、快节奏、现代的步行商业街区，使其成为成都市重要的商业购物中心，以此推动中央商务区