房价涨势扩至二线城市.pdf

房价涨势扩至二线城市据房地产投资价值百城指数（Reivi100指数）显示，2016年3月该指数为245.89，环比劲升8%，投资收益率（一年期）高达14%。数据还显示，房价环比上涨城市数量增多，存在从一线城市向二线城市蔓延的趋势。一、“资产荒”下“加房产”趋势犹存在目前的资产配资荒大格局下，增加对房地产资产的配置已成为一种主流操作手段。股市宽幅震荡，赚钱效应弱化，呈现出存量资金博弈的鲜明特征；债市频现违约案例，信用风险升温，大有牛市终结之象；大宗商品也在经历暴涨暴跌的博弈，且非普通投资者擅长之领域。房地产与上述资产不同，居住与投资的双重效应，再加上“居者有其屋”的传统观念，更重要的是房产的赚钱效应一直都非常强烈，这些使得房产投资再度成为经济新常态下的一个投资亮点。今年以来，由于房价特别是一线城市房价上涨，房产投资收益率也在走高（见图1）。二、房价涨势再起，二线城市逐步升温城市之间的分化也在延续。中金标准数据显示，在所监测的百城数据库中，2016年3月房价环比上涨的有87个城市，比2月增加13家，与去年同期相比，上涨的有79个城市。长期以来，一线城市都是房企布局重点、购房人置业中心，短时期内这种趋势很难扭转，这是支撑一线城市房价上涨的主要原因之一。由于上海、深圳房价大涨，一线城市内部也出现较为明显的分化，沪深两地的住宅投资收益指数大涨，分别环比上涨31%、16%；京广相对平稳，分别环比上涨12%、8%。一线城市之外的城市分化愈演愈烈。中金标准2016年3月数据显示（见表1、表2），投资收益率居前十位的平均收益率为56%，而后十位的平均收益率为2%。一方面，一线城市与二三线城市之间的收益率存在明显差异，前者平均收益率更高、波动率更低。另外，二三线城市内部也是“冰火两重天”，省会城市以及一线城市周边城市的房价涨幅更为明显。三、未来房价涨幅将收敛由于一线城市3月份开始实施新一轮紧缩政策，沪深成交量已明显下降，一线城市房价总体将呈现价滞量缩态势。而部分热点二线城市也有紧缩政策出台，比如南京实行限价政策，这些城市房价涨幅也将逐步收敛，整体上，今年房价涨幅将收窄。从Reivi100指数来看，随着时间段的拉长，房产投资收益率在逐步下降，中长期的投资收益率呈递减态势。这与房地产周期高峰已显、房价涨幅过快、全国房地产库存量大的现状是吻合的。我们认为，今年以来的房价上涨更多地体现为货币因素。在稳健偏宽松的货币政策之下，社会融资规模和信贷投放规模巨大，房贷增长迅猛。从央行发布的一季度金融机构贷款投向统计报告来看，截至3月末，个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点；一季度增加1万亿元，同比多增4309亿元。货币因素对房价的影响是剧烈的、波动幅度较大的，如果伴随着实体经济的逐步企稳、通胀的升温，货币政策在实际操作中将回归稳健甚至是局部收紧，那么货币因素对房价的制约因素将逐步体现出来，房价上涨将失去最大动力。投资房产已经过了像买大白菜那样的“任性”阶段。