深圳商业地产策划方案样本.doc

深圳华强北商业地产策划方案第一篇市场调查汇报1.1总体市场态势1.1.1总体市场态势1）住宅部分上六个月深圳市共销售商品房233.42万平方米，同比增加15.4%。其中住宅销售面积217.40万平方米，同比增加17.3%，占总销售面积93%以上。说明在商品房销售中，住宅所占比重越来越重。2）商业部分上六个月全市商业用地出让面积为10.75万平方米，同比降低74.6%。特区内关键分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08万平方米，占出让面积57%。说明伴随城市中心西移，福田商业关键地位正在形成1季度末商服施工面积为165.08万平方米，同比增加了20.3%。尤其是东门旧城改造，使区域内商服可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈。东门商业物业销售严重不畅已是不争事实。3）办公楼市场上六个月全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米，比去年同期降低了79.2%。其中福田区出让面积仅为0.3万平方米，占总量8%。但上六个月办公楼（含非商品房）同意报建面积44.00万平方米。即使在明后两年内办公楼市场供给量得到了有效控制，但短期内办公楼供给量仍然展现上升趋势。4）公房上市7月公房上市已进入实质运转情况，即使从现在来看真正进入二手买卖市场比重极少，但其对市场影响已很显著：一般商品住宅价格和销售速度不可避免受到冲击，而由此可能造成换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。5）个盘时代深圳房地产市场正进入个盘时代，为了从猛烈竞争中突围，每个楼盘全部努力争取在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造小区文化方面塑造本身特色、把握特定消费群体。善于迎合和把握目标用户需求、展示卖点个盘跳出大市混战气氛而立即兑现市场价值。1.1.2近期市场热点今年热点区域仍然和市政建设进展、城市中心转移和消费习惯改变亲密相关。1)中心区伴随中心区六大市政工程全方面开工，中心区已成为市民关注焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙住宅项目，销售达成8成以上；和记黄埔第二期推出，更是重演了8年以前排队抢楼情景，仅15天就实现了推出量8成销售佳绩。去年市政府投资关键用于环境和基础工程，今年投资关键关键是地铁和中心区具体工程，如：市民广场、青少年文化宫等。年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注。年内估计中心区推出项目不多，只有国际商会大厦（写字楼）推出，但其一级辐射区，如：景田片区供给量巨大。2)香蜜湖片区和99年相比，香蜜湖片区市场供给量大大增加，嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。这些楼盘大多含有质素较高、开发商实力较强特点，加之香蜜湖片区良好居住环境和区位优势，吸引了很多对环境质素要求较高换房一族。从总体销售情况来看，楼盘销售率有较大幅度提升。3)龙华物业去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄，使关外物业平添档次，同时也拓展了购置用户组成群体。梅林拓关，龙华新区定位为中心区生活配套区，地铁4号线也将经过龙华，必将给龙华物业带来巨大利好。7月8日物业集团在关外最大项目—风和日丽正式推出，销售情况良好，说明龙华已开始受到市场关注。4）地铁沿线前两年，即使深圳人对地铁概念还较为模糊，但地铁物业仍然带来了高附加值。今年伴随地铁工程进展，其物业附加值将会深入提升，商家也纷纷抢占，如：新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新全部裙楼等。5）东部题材年内东部快速干道立即开通，大梅沙二期工程已经开工，全部会给东部以休闲、度假为专题物业带来机遇，如：中信开发“海天一色”发明了沙头角物业价值新高。6）环境和质素很好大户型住宅年内由金地开发金海湾花园热销拉开了大户型旺销序幕，相继推出华侨城锦绣花园、香蜜湖片区东海二期，短期内均取得了良好销售业绩。7）专题商城传统商业形式正经历大转变。专题商城愈演愈烈，南山“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售热点。但过小铺位划分带来使用不便加之经营管理企业经验缺乏，大大打击了投资者信心。但从总体来看，相对明确专题定位或消费人群定位仍然是突围市场有效方法，如：东门女人天地等。1.1.3市场发展趋势深圳房地产市场较去年趋势更显著、特点更突出。1)竞争猛烈和记黄埔、汉国置业等境外大型地产商和新生力量进入，和传统当地大地产商如:振业集团、万科、招商、华侨城等连续开发令市场竞争猛烈程度远超往年。即使去年全市经济增加仍保持较快速度，居民收入水平稳中有升，但市场消化能力仍然有限，总需求远低于市场总供给量。所以在市场容量有限情况下，不成为畅销楼盘就面临着积压。2)细分市场，营造产品优势，发挥个盘特色99年和市场另一个特点是部分发展商意识到突出个盘特点、发掘本身独特优势是胜出关键。如：创世纪滨海花园推出复式加跃式户型，枫丹雅苑