地产项目的营销策划方案样本.doc

目录市场概况及基础竞争格局郑汴路市场调研汇报周围竞争楼盘郑州市小户型调查汇报市场概况及基础竞争格局：东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场东南板块关键由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路和107国道沿线。郑汴路沿线关键由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高级楼盘组成。在郑汴路商圈支撑下，这里已经成为明确高尚住宅区。凤凰城在这一区位之内。和英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有处理好商务环境和居住环境品牌区分和借势，纯粹以低价位品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线现在竞争很猛烈，关键由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路和107国道沿线是以来楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确竞争楼盘，其它几乎全部楼盘全部和凤凰城一期159、127平米现房形成明确竞争关系。小户型市场概况。自底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是初，青年居易（EASY-GO）以1900余套投放量冲击市场，形成了小户型“市场黑洞”，根本打破了市场竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量急剧下降局面。燕归园在货栈街东段，由盛煌房地产企业开发，已成功实现一期开发，在几乎没有什么竞争情况下，收获了小户型市场第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，而且认识到小户型主力市场是６０－８０平米两室户型和100平米三室两厅。这和我们市调结果完全一致。此次燕归园二期开发正是这类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。能够说，同燕归园户型配比上比较，我们没有优势。小户型市场详见附件：郑州市小户型调查汇报）商铺市场商铺是一个比较特殊物业形态，商铺价格是由商铺能为房东带来租金多少决定。现在郑州商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺在商品大世界、名优建材市场南端，立即建成大卖场商业价值将会决定二期商铺价格。大家对大卖场商业认同也将影响二期商铺价格。和二期商铺有竞争关键楼盘是建业新天地临街商铺、英协还未售出部分商铺。郑汴路市场调研汇报调查目标：了解郑汴路市场整体收入水平和消费者对小户型认知和接收程度（凤凰城购房消费支撑力度）调查方法：分层随机抽样（不一样年纪层）和分块随机抽样调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界调查完成时间：.4.14在郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集两大板块，这里聚集了数以万计大小商贩，她们收入不菲，她们绝大部分是外地人，她们是郑州房地产消费主力军。了解这一人群收入水平、消费习惯将对房地产投资有一定指导意义。.4.14，动力企业市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型市场消化力做了调查，而这些建材市场小老板们对此漠不关心，或拒不作答，仅凭这一点，就说明消费者对房地产市场敏感度不够。对此不仅感慨，假如蚂蚁不饿或对象肉不感爱好时候，一群蚂蚁还能啃死一头大象吗？消费疲软，市场敏感度不高，小户型在郑汴路这块市场前景严峻。对建材市场调查几点发觉：大部分职员租房住，潜在用户存在；市场潜量比较大，但需要推广成本较高大部分职员来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足小户型需求弹性很大，对价格很敏感市场上有很大不稳定原因，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有建材市场要做升级换代外地人居多，她们辛劳拼搏，假如要买房子话，更喜爱一步到位商铺为上下两层，通常下面做门面，上面做仓库和职员宿舍周围城市村庄较多，租房市场通常80—150元/月作为首次购置者，最关键还是价格她们讨厌郑汴路现在工作和居住环境，她们寻求方便、安逸、清净相当一部分是河南总代理，无须过多现场销售同类产品多，竞争猛烈，压缩销售成本是企业发展最关键问题，故通常职员无福利分房可能一般职员不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，一般职员流动性比较大对60—80平米两室较感爱好，这部分需求将转化为有力市场动力凤凰城著名度不高，口碑不好外地商人对郑州发展较失望，但郑汴路升值充满信心郑汴路建材市场蕴涵了较大市场潜力，伴随郑东新区开发和郑汴路大卖场形成，郑汴路升值前景就会愈加明朗化，故前期概念炒作成功是否直接决定了项目标运作好坏，“注意力经济”时代，抓住了消费者眼球，侵占了用户意念，就意味着成功！周围竞争楼盘建业城市花园1、位置：107和郑汴路交叉口2、面积：占地246420平方米，建筑面积27万平方米，二期34栋，建筑面积7．18万平方米；三期37栋，建筑面积11万平方米。3、工期：二期99．11－．10、三期4月开工。