楼盘营销推广方案.doc

常熟XX•世纪中心营销推广方案第一部分、房地产市场背景分析受到房地产产业政策、税费政策、金融政策调控影响，常熟房地产市场容量急剧降低，市场上积压大量高级豪宅商品房，市场销售压力骤然增大，竞争更趋猛烈。一、项目市场背景分析多年来，中国相续实施、系列房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用，指导中国房地产产业发展，房地产市场步入结构调整期。6月房地产产业新政实施和落实，有力抑制了房地产市场投机性需求，对住宅房地产产品消费市场产生消极影响，市场观望气氛严重；市场投资者将投资目标转向以商铺、办公等为主经营性产品，房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地产需求市场主力军，高性价比产品、商铺、商务写字楼成为现阶段市场焦点。1、宏观调控政策影响力显著，房地产市场步入结构盘整期多年来，国家采取系列宏观调控政策，分别从土地政策、金融政策、房地产法律法规、房地产产业税费政策等角度对房地产产品供给商、房地产消费者施加影响，成功抑制了中国房地产业高速、盲目增加势头。经过较长时间市场博弈，国家采取规范房地产市场、完善房地产法律法规、严厉打击房地产市场投机性投资行为、继续实施主动货币政策、主动扶持首次置业需求、引导房地产市场产品供给结构和市场消费结构等方法，有效抑制房地产业非理性、快速增加势头，市场行进状态平稳，步入调整、结构重组、稳恒发展时期。2、六月新政有效抑制了住宅房地产市场投机性需求，自住型消费成为住宅市场消费主力军，高性价比商品房需求旺盛今年六月新政实施及落实，有效抑制了中国境内外游资投机性行为、非理性市场投资行为，房地产市场投机性需求容量急剧降低。部分城市房地产市场价格下探，市场观望气氛浓烈，出现供过于求市场局面，房地产市场步入买方市场，消费者表现更为理性，市场竞争白热化，行业规则规范化，机会和约束同时发挥作用。在这种市场形势下，房地产市场自住型消费需求成为住宅市场关键支柱，高性价比产品、低级次价位产品成为市场上关注热点，房地产供给商采取多种促销手段推售产品；部分房地产市场投资客调整其投资战略，商铺、商务办公写字楼成为其关注对象，如近阶段南京、上海房地产市场状态。3、受到区域性房地产市场特征影响，本轮宏观调控政提升了三线城市房地产市场健康、有序发展受到中国不一样地域经济发展不平衡影响及房地产市场区域性特征限制，不一样城市房地产产业发展水平差距显著，长三角地域新兴经济城市房地产市场大多数处于健康市场状态，如常熟房地产市场处于发展阶段，其发展前景乐观。但常熟房地产市场开发规模普遍较小，市场上供给产品功效单一、缺乏创新能力；房地产市场消费容量偏小，大多数处于二次置业阶段，市场上消费者消费心理表现成熟，对高素质、舒适型住宅市场需求前景宽广，对此，我们对XX•世纪中心有理由保持谨慎乐观。二、常熟房地产市场现实状况分析1、市场投资保持快速增加势头依据常熟统计局公布信息显示，，常熟整年全市完成房地产开发投资29.60亿元，比增加57.5%，其中住宅投资23.23亿元，增加45.6%；商业营业用房4.29亿元，增加183.3%。依据常熟房地产信息网公布信息显示，今年1~7月份，常熟全市完成房地产投资额18.434亿元，同比增加88.6%；其中完成房地产住宅投资额12.2046亿元，同比增加42.9%；完成商业营业用房2.30亿元，增加475.0%。市场投资保持高速增加势头。2、房地产市场开发规模逐步增大，房地产开发商逐步走向成熟今年1~7月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，商品房完工面积59.42万平方米，分别增加38.2%和87.6%。房地产开发市场开发规模逐步增大，如尚湖中央花园总占地面积约10万平方米，总建筑面积达54.1万平方米。房地产开发市场项目开发规模较小。市场上大部分楼盘建筑面积在10万平方米以下，如金大地花园翠竹苑，总面积约1.7万平方米，销售面积约6000平方米，产品功效单一，缺乏创新能力。3、房地产市场供给充足，市场供给结构失衡延续、房地产快速成长影响及今年上六个月实施土地政策，加速了房地产市场土地开发速度，今年1~7月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，比去年同期增加38.2%，房地产市场供给充足。依据今年上六个月常熟房地产春季展览会市场反应，常熟房地产市场豪宅产品供给量急剧增大，65%产品属于高等级墅，如雅兰美地山庄、国美山庄、名坤豪园、圣地雅歌、艺墅信步华庭等；而商铺、一般住宅产品供给相对缺乏，市场供给结构失衡。4、房地产销售速度趋缓受到国家宏观调控政策、市场供给结构失衡影响，常熟房地产市场销售节奏趋缓。今年1~7月份，实现商品房实际销售面积39.33万平方米，其中住宅商品房销售面积27.58万平方米，比去年同期下降2.3%；实现商品房实际销售