高房价下的房地产发展趋势研究.doc

高房价下的房地产发展趋势研究摘要：随着现代中国人生活水平的不断提高，现代人越来越注重衣食住行的质量和品位。可是随着近年来中国房地产行业的不断发展以及大中小城市房价的不断飙涨，国人越来越关心衣食住行中“住”这个话题，房地产行业是我国国民经济发展的支柱产业，房子成为越来越多的人关注话题，房价的上涨也始终牵动着老百姓的心弦。本文从我国房地产发展存在的问题出发，提出了解决我国房地产发展问题的对策，并分析了高房价下我国房地产的发展趋势。关键词：高房价房地产研究一、引言房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。深入分析今后房地产发展趋势，探讨一条符合我国实际的房地产发展的良性发展之路，具有重大意义。龙胜平的《房地产金融与投资》主要介绍房地产金融改革的步伐。房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，是筹集运用和分配房地产资金的载体。作为用资巨大的房地产业而言，资金无疑是血液，是房地产稳健发展的第一推动力。为了刺激当前已入谷底的房地产进入稳健发展的新周期，金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业注入新的血液，新动能。另外，金融业在为房地产业注入良性资金的同时，也将获得发展的新领域和找到新的增长点。杜辉、宋容肖的《辩证看待房地产的冷与热》提出要协调好房地产业发展和国民经济发展的关系，房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。房地产业应该在国民经济其他部门的协调运作中求得稳健增长。所以，在政策取向上，不应过分强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性，而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。二、房地产概述（一）房地产的定义房地产是房产和地产的合称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。（二）房地产的分类由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类：1、按土地用途分类根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为以下九类：一是居住用地；二是公用设施用地（含商业用地等）；三是工业用地；四是仓储用地；五是对外交通用地；六是道路广场用地；七是市政公用设施用地；八是绿化用地；九是特殊用地。如果按照按房屋的用途分类按照房屋的使用功能可以分成下列几类：一是居住用途的房屋。二是工业用途的房屋。三是商业用途的房屋。四是文体娱乐设施。五是政府和公用设施。六是多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。（三）房地产的特性1、位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐