项目的开发策划方案样本.doc

重庆某项目标开发策划方案一、重庆房地产市场简析1、重庆市房地产住宅市场继去年市场火热，再续引发了重庆房地产市场“沸点”。首先，重庆市房地产经过几年发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，其次大范围城市拆迁和旧城改造深入实施，刺激了房地产市场投资和开发，同时也促动了一大批住宅消费群体需求。2、伴随重庆市住宅市场发展和成熟，其住宅需求也日益展现出多样化格局。小户型仍然受到市场一定青睐，尤其在解放碑以外市场；低密度住宅成为今年房地产中高级市场主流产品，其风靡盖过了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正说明现在重庆市场已进入产品时代；而有一定环境做依靠中低级次住宅，尤其受到消费者追捧，重庆市大范围拆迁，直接拉动了这类住宅需求。3、产品差异化定位已成为项目之间品质划分。龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出千亩大盘，可谓是如火如荼，但伴随重庆滨江路环境和配套设施日趋改善，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域共赢吸引较多消费者眼球。然而江景楼盘异军突起加剧了重庆房地产市场竞争。二、重庆房地产市场开发简析1、上六个月重庆市房地产市场总体供求表指标开发施工面积（万平米）房屋完工面积（万平米）房屋销售面积（万平米）房屋销售平均价格（元/m2）开发投资额（亿元）上六个月3781.2345.3532.861987112.75住宅2823.1240.7481.21763同比增加（%）19.967.4104.44.3437.2办公楼128.18.33.62848商业营业用房83096.339.0638822、结论分析：（1）上六个月，重庆市商品房销售面积继续保持一定幅度增加，全市商品房销售面积达1042.1万平方米，同比增加46.9%。其中主城区销售面积达708.8万平方米，同比增加29.6%。和此同时，商品房完工面积则低于销售面积。，重庆市房地产完工面积为1020.6万平方米。商品房销售面积大于完工面积，在一定程度上降低了商品房空置量，对于房地产业发展是一大利好，同时也表明重庆市房地产业充满着活力，开发前景宽广。（2）上六个月，重庆市商品房商品面积更得到高速增加，房屋销售面积远高于完工面积，上六个月房屋销售面积同比增加在104.4%，分析市场关键原因在于一场全市范围内大拆迁运动，直接拉动了重庆市房地产旺盛需求和价格上涨。三、市场调查分析因为本项目所在区域可比性江景楼盘较少，故本企业以渝中区江景楼盘为主作调查分析。（一）市场调查分析表（略）二）结论分析1、现在渝中区江景物业建筑形态关键由高层建筑组成，其品质以中高挡为主，市场价格在建面3600—3900元/平米左右，本项目区域江景物业市场价格在建面2800元/平米左右。2、江景物业产品设计关键以建面120—150平米两房和三房为主，热销户型关键以建面80—120平米内小两房和三房为主，其关键原因是总价相对较低，造成以大户型为主力江景物业销售较差。3、因为渝中区嘉滨路沿线正处和计划建设中，其周围环境较差，生活配套相对较弱，这也是现在影响江景物业销售关键原因。4、经过市场调查发觉本区域江景物业在产品设计上有较多“黑房”，关键因为江景物业占地面积相对较小，其落差较大，临江面户型多由3-4户，建面130平米—170平米三室组成，而一梯8户单层布局，造成其它背江户型采光差和房间“黑房”形成。四、项目研究分析（一）项目标SWOT分析1.项目优势（S）（1）良好江景资源本项目在渝中区曾家岩嘉滨路，北接嘉陵江大桥，500米江岸线，视野宽广，嘉陵江景一览无余。（2）增值空间较大。本区域尚处于计划建设期，其本区域住宅价格相对较低，伴随交通和生活配套上完善、成熟，有利于提升本项目物业增值空间。2.项目劣势（W）（1）地块面积较小，地形落差较大地块临街面长度较短，地块现覆盖物为农田、杂草。地势起伏，中心低落差约20米，其两面由高层建筑夹集，这对本项目环境计划和产品设计有较大难度。（2）交通系统不完善本区域道路（嘉滨路）作为进入渝中半岛外环，关键分流进入主城区外地车辆，其公交车辆较少，出行极为不便。（3）区域商业配套设施缺乏本区域正处于计划建设中，其商业配套关键由上清寺和观音桥商业支持，而本区域配套设施关键由各小区和学田湾居民区独立组成，这和本项目所在位置全部有较远距离，也使本项目在配套服务设施上相对缺乏。3.项目市场机会（T）（1）交通系统完善本项目区域公交车站设置和6月，轻轨较新线（2号）通行，在很大程度上完善了本区域（嘉滨路）交通系统，大大提升了本区域地段品质。（2）政府计划有利于推进本区域房地产市场发展南滨路繁荣景象将是本区域市场未来发展前瞻，在政府对渝中半岛整体计划中，嘉滨路将