高密住宅项目全程策划报告样本.doc

高密凤临水岸项目全程策划汇报目录第一部分：定位分析汇报第二部分：项目地块SWOT分析汇报第三部分:消费者市场分析汇报第四部分:房地产市场分析汇报第五部分：项目计划营销提议第六部分：项目新楼盘命名提议第七部分：物业管理提议汇报第八部分：提升产品价值其它提议第九部分：营销体系建立附件：1、《高密市基础情况》2、《论顶层阁楼营销策划》第一部分:定位汇报1、高密住宅市场不一样档次项目标竞争定位和还未饱和空间因为历史原因高密房地产市场正式开启，现在全部在建项目仍以低级商品房开发为主，中等房为辅，没有高级小区。各项产业政策还很不完善，高密市房地产业还没有培育成拉动高密经济快速增加支柱型产业；地方房地产政策还干扰和制约者当地商品开发，这从即使全国取消福利制度，高密仍然许可部分单位集资建房，许可城市村庄以招商引资名字进行遍地开花般进行旧村改造，整年开发了40万平方米，消化了30多万平方米，今年政府审批忽然放量，估计开发面积在70多万平方米；由此我们不难看出高密房地产市场开发混乱。总体而言高密房地产市场处于刚刚岂不阶段，房地产开发政策环境在逐步规范，政府现在还没哟一个完善扶持和发展房地产行业计划，所以房地产开发市场存在较大上升开发利润空间同时业包含者较大开发风险。这从高密宏观经济等方面也能够验证这个道理。总体来说高密是经济基础在潍坊地域较高，企业景气指数很好，不过目前经济和社会发展中仍然存在部分不容忽略矛盾和问题，突出表现在：经济性结构矛盾突出，第三产业所占百分比不高，人均可支配收入较低，在岗职员人均年收入才8848元，社会需求不足；不过好一面我们也要肯定，最近这几年高密经济实现了快速增加，人民生活质量有了较大提升，部分消费者开始追求舒适生活模式，且对未来市区经济发展信心十足，伴随新一轮土地开发烧潮进行，高密市房地产竞争格局将在尽一两年年发生巨大改变。（具体宏观统计数据见《高密统计年鉴》）综合上述情况，因为我项目是外来企业，运行成本显著高于当地开发商，毫无品牌美誉度和消费认可度；如开发低级商品房能够说毫无市场，此计为开发下策；如开发中等商品房则有浪费了较多资源（包含政府东迁带来升值效应，胶河优美原生态风景），且我们开发面积太大当地人群极难在短期消化，此计为开发中策；只有开发高级房，建立品牌小区引导休闲，舒心生活模式建立市场差异化，才可能形成便于开发市场竞争优势，扩大潜在用户群存在区域，用高品质物业带来高附加值，用低开高走营销推广策略逐步提升盈利点，降低开发风险，此计才是开发上策。2、我项目最好开发定位项目最好开发定位——“高密首席原生态健康教育小区”依据项目所在区域地理位置和我们现在计划思绪，发觉项目含有以下几大卖点：项目毗邻新市政府，有着巨大政治，金融，科技优势，未来升值潜力巨大是新城市生活中心；沿河居住自然生态保留完整，景观丰富，适合休闲和养老；周围没有污染源，空气清新，含有发展健康住宅条件；项目周围计划了小学和幼稚园，为了教育有确保，假如能够引进名牌学校或引进特色教育更能够满足家长望子成龙心情；项目要建成一个高级小区，居住在这里是一个身份和地位象征；综合上述情况项目标最终开发专题是：“高密首席原生态健康教育小区”。在营销策划推广上，我们将主推河居文化，因为人类发展史就是河居历史。所谓：“仁者乐山，智者乐水”。得水而静，得水而畅，水因其善变灵性发明着寂静和平和。经过引入西方住房高节奏和明快舒适居家理念又溶入东方人尤其是潍坊人宽容大度居住情结，打开河居时代门，提倡“河居文化”。但假如仅仅把河居了解为在河边居住未免过于狭隘，应该上升到一个文化高度来看待，它是休闲/健康/旅游/观光等方面现代综合体。打河居文化牌有别于高密市场上老城区牌，也不一样于青岛等沿海建筑观海牌，轻易树立市场形象，便于寻求差异化消费置业者认同并购置我们项目多个物业。3、项目初步市场定位国际化景观生态文化小区，最具购置价值新市中心水景豪宅所谓“国际化”借此提升高密居住小区档次品质，同时，本项目以一个开发式态度，以市场为基础，大胆吸收国际化产品理念、品牌理念、文化理念打造居国际化水准生活住宅。所谓“景观生态”绝佳生活福地，超大生态小区---提倡自然和人文友好共融，以极富特色建筑计划、优美舒适环境和超凡脱俗人文气质，营造临水而居高尚生活小区，发明纯粹纯正生态小区生活。所谓“文化小区”汲取高密浓郁历史文化底蕴，挖掘历史名人典故，展现历史，弘扬高密文化，提升其国际化影响力。所谓“最具购置价值”这是本项目对消费者承诺，将为买家打造低价格、高价值、高附加值真正物美价廉产品，为买家构筑超值生活环境、享受高品质生活。所谓“新市中心水景豪宅”以产品取信于人，以热情服务于人，以国际化水准打造理想中生活小区。努力争取打造潍坊首席水景住宅。中国水景住宅开发，从设计角度来看，有三个方面趋势：在自然水景开