常州某开盘前期行销推广策略.doc

**项目开盘前期行销推广策略一、行销目的利用各种活动和方式，提升本案的质感，使本案的利润值最大化；塑造开发商品牌与实力；快速实现销售目标。二、总体策略先期蓄势——实景体验——覆盖全市——集中引爆——后续积累三、推广定位：【城市中坚流派生活领地】推广支撑点：项目比邻35万平米恐龙园，环境自然清新，欧式浪漫建筑，70%高比例小户型，同时根据竞争策略，锁定28—35岁主力客群，体现了“年轻态、休闲健康、时尚社区”的三大卖点。又使项目区别于其他楼盘锁定的高端人群、白领客群，形成项目独特的个性。四、销售策略1、销售分期建议项目整体由西南向东北分为两期销售。销售期推售产品推案量备注一期高层、小高层、花园洋房5－6万㎡利用法国浪漫建筑的情景洋房，奠定项目独特的品质和未来生活场景，快速去划，商业暂时不推出。三期小高层、高层、花园洋房、商业5－6万㎡经过一期的价格提升，推出剩余高层层和小高层。商业面积价值较高，放在二期开卖后期推出，可利用二期的热销和前期积累的客户。2、价格策略1）定价策略采用一房一价，低开高走，快速去划的定价方式。2）价格走势及调整价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。第一期以低楼层和位置不佳的户型作为入市价格，如3680元/平方米，至一期销售30％后调价到3880元/平方。一期销售至60％时，调价到3980元/平方米。为第二期推出创造提价空间。3）付款方式采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。取得银行的配合加快资金的回笼。建议对一次性付款的客户给予9.7折扣。五、推广执行策略：蓄水期策略：（2006年5月－2005年8月16日）执行策略1、品牌策略设立“网站”，积累客户，吸引客源，树立开发商品牌形象。2、多样化包装策略本案的环境、建筑风格、外立面颜色、户型面积、会所（售楼处）、样板区景观等都对购房者有很强的吸引力，同时，本案的价格在整个常州市也将具备一定的竞争力。因此，在宣传和包装的时候，不光立足于本案新区的客户层，同时拉升本案的包装的质感和档次，使购买者感到购买本案是物超所值的感觉。3、宣传拉升策略利用常州日报、晚报、广播电视报、金楼市、搜房网等媒体的覆盖力和读者、听众的忠实度等传媒工具，从深度和广度来塑造产品和公司的形象，最大限度的扩大产品的暴光率，树立一种文化楼盘的形象。同时，进行各种的主题宣传手法，赋予公司和产品新的内涵，树立起一种健康的、良好的形象。SP活动1、常州住交会2006年常州住交会在新北区会展中心举行，将吸引常州市区大量准备到新北区工作、居住、投资的购房者，其中有相当比例均为本项目的年轻目标客户群体，必须引起足够的重视。联合都市桃源、桃源新都、桃源春晓三个项目参加常州五月的房展会，以高姿态，精品、温馨和健康的形象来塑造产品本身。通过参加房展会的时机，收集其他个案的销售进展情况，大量收集准客户的名单，调整行销策略。同时，提高产品和公司在常州的知名度。目的：树立品牌形象积累客户名单形式：以住交会期间作为本楼盘蓄水的全面启动期方式：建立公司网站吸纳更多的客户名单在外接待处登记vip客户名单短信登记客户名单网上可以登记VIP客户要求：实行VIP会员制会员都是准客户或曾经都市桃源楼盘的新客户对带动非会员购房者进行奖励与会员举办联动活动意义：提升公司的知名度积累丰富的准客户增加产品推广和宣传渠道2、“龙城大型同学会“主题：“看常州未来——龙城城市中坚同学大型联谊会“（待定）时间：7月7日—7月8日（双休日）地点：恐龙园方式：通过酒会、文艺演出、邀请副市长、教育局、文化局领导等致词目的：通过聚会方式，搜刮常州所有28-38岁所有目标客群，在此期间发放楼盘感性楼书——生活手册，吸引、刺激本楼盘目标客群的购房欲望。3、产品推介会时间：7月奠基仪式当天主要针对7月的项目奠基仪式，以新闻发布会的形式进行宣传，对产品的整个规模、环境、产品优势等做个理性的介绍推广。让本地的媒体进行强势的报道。4、影视活动主题：“8月15小提琴奏鸣曲——赏月音乐晚会“时间：8月15日内容：样板区景观开放日活动方式：现场及专题片地址：售楼处、样板区以写实手法为主，纪实性售楼处介绍样板区的开放和“8月15小提琴奏鸣曲——赏月音乐晚会“活动，同时全面包括项目地理位置，环境、交通，规划、景观，建筑特别是等内容。该片是以销售为主要目的，根据销售阶段做有针对性的播放的宣传资料。5、桃源VIP卡免费恐龙园游玩活动主题：“免费游玩恐龙园，感受你家后花园“时间：8月25日---8月26日（双休日）目的：真实体验“恐龙园，我家的后花园“，提升VIP卡价值，为火爆开盘奠定伏笔对象：所有已经交付定金的购房者条件：必须保证联系所有准客户参加，同时吸引正在犹豫的购房者本卡具有除了九州环宇消费优惠等功能外，特别具有