南京六合某别墅项目策划案.doc

14***文化园别墅部分营销策划方案一、别墅项目概况六合***文化园别墅规划总建筑面积约5万平米，平均面积为250平米左右（联体别墅200平米、独立别墅320、300、275平米），总计约为200户，绿化率达到40％以上，整个别墅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的广场，充分体现现代的、生态的、休闲的、人文的风格，表达出该项目***文化底蕴、建筑的文化内涵、景观的文化内涵。二、别墅项目经济技术指标序号建筑指标单位数量备注1用地面积平方米1292042别墅建筑面积平方米516812.1高档别墅建筑面积平方米3691单体约3202.2中高档别墅建筑面积平方米8859单体约3002.3普通别墅建筑面积平方米15873单体约2752.4联体别墅建筑面积平方米23256单位约2003别墅容积率0.44多层建筑面积平方米775235总体容积率1.0三、建设期及销售计划别墅项目计划按两期滚动开发，总建设期2.5年（含前期工作），计划于2008年4月初开工，于2010年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2008年9月初正式启动，整个楼盘于2011年1月底全部售罄。在市场稳定的情况下，如果实现销售均价3100元/平米，80％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.28亿元；在市场需求旺盛的情况下，如果实现销售均价3200元/平米，90％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.48亿元；在市场需求不太景气的情况下，如果实现销售均价3000元/平米，70％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.08亿元；四、产品定位1．产品定位别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区，同时再加上**集团品牌力的形象附加，进行总体形象的定位。2．产品特性：a、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。b、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。c、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。d、建筑使用率：建筑使用率很高。e、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。f、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。g、自然通风采光优良。h、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。i、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。.3.园林及环境定位园林的定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意的布置，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石之美，“山之美”，就是通过地势的起伏、落差来营造的一种自然之美。当然这里的“山”是指社区环境在平面上的高低落差，以此来表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。“水之美”是以水之柔情衬托建筑的刚性之美，达到刚柔并蓄的环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界，园内布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。。，绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。4.会所设施定位建议将本项目会所定位为：文化型会所A.功能包括：文化沙龙、中小型会议定期组织会员文化旅游活动定期组织***精品鉴赏会、***精品拍卖会、名家书画展***文化节健康运动室（包括健身室、各种运动设施）石艺吧（即业主可以到这里制作***艺术品、书法等）名画廊（供业主欣赏）家政服务中心（打理私家庭院、游泳池等）儿童乐园（儿童游乐中心、儿童电影世界、儿童玩具世界）“私人宴会厅”提供会员私人宴会和酒会使用；健康护理中心(面积为40-50平方米,室内暖温香薰按摩浴池,设有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水疗美容按摩床、健康推拿按摩椅、脚底穴位按摩器B.组织形式：邀请文化界人士及知名业主代表成为本会所会员建议聘请专业的会所或经营公司对本物业会所进行管理或顾问服务组织游园活动组织各类文化活动（如小孩钢琴比赛、小型音乐会、书画表演会等）组织团体旅游活动五、卖点提炼别墅的卖点有如下几方面：首创***文化社区会所、山水石园林景观、首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、田园风光、智能化物业配备、一体划的配套。卖点的概念转化：文化概念：***文化广场、会所，主题丰富，文化节日、活动众多旅游概念：***产地一日游，方山地质公园度假生态概