房地产项目成本费用.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES8页第PAGE\*MERGEFORMAT8页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT8页房地产项目投资成本费用构成房地产项目的开发各项费用构成比较复杂，而且变化因素比较多，不确定性大，就一般项目而言主要分为以下部分：一．开发成本土地成本（毛地和净地）土地转让费用转让费一般按照土地转让合同（可参考国家土地出让金标准）土地相关费用（征迁费用和安置补偿费用）土地租金（按照地方政府土地税务征收条例执行）土地契税按照土地费用的3%征收2.前期工程费规划设计费用（3%×3）项目可行性研究费用（1-3%×3）或0.08-0.15%×投资额水文、地质勘察费用（0.5%×设计概算）三（七）通一平费用（实际情况）三通一平50-70元/㎡×占地面积3.建筑安装费土建工程费用根据省建筑工程预算定额和经验数值土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润水电费用一般占土建费用的15%设备及安装费计算方法：单元估算法（酒店），单位指标估算法（按建筑面积计算），工程量近似匡算法（按照预算方法），类似工程经验估算法4.基础设施费150-250元/㎡×总建面（包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫）供水15元/㎡×总建面、供电65元/㎡×总建面、道路40-50元/㎡×道路面积5.公共配套费（不能有偿转让的开发小区内公共配套设施）6.开发期间税费国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，主要包括：该部分费用有所调整和变更，可以在杭州HYPERLINK"http://www.investhz.gov.cn/"http://www.investhz.gov.cn/的相关资料查询投资方向调节税住宅商住5%×投资额，商办15%×投资额，楼堂馆所30%×投资额，市政学校0%×投资额配套设施建设费（小区成片开发（土）2万㎡，6%×基建投资额，零星开发（土）小于2万㎡12%×基建投资额）建筑工程质量与安全监督费用4‰×工程造价（建筑工程质量费2.5‰×工程造价安全监督费1.5‰×工程造价）供水补偿费用，供电负荷费用（增容费）供水600元/t,其中住宅0.3t/人，商业0.1t/㎡供电住宅480元/KVA，4KVA/户；商业1000元/KVA，8KVA/100㎡物业管理基金2%×基建投资其他税费2%×基建投资7.不可预见费用（又称预备费）3-5%×1-5或3%×投资额市场条件，引起三材价格变化施工图更改，因设计更改而发生的费用自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用二．开发费用（期间费用）管理费用3%×1-5开发商企业进行组织管理开发经营活动而发生的费用（含人员工资、福利、车马费、招待费用等）2.销售费用（广告宣传2-3%×销售收入代理费1.5-2%×销售收入其他费用0.5-1%×销售收入）或按照前期3%×投资额销售期3%×营业额3.财务费用（等额本息偿款，等本偿款，等息末一本）因资金筹集而发生的费用（含利息、净支出、手续费用等）三．项目经营税费转让房地产税费（6.43%×销售收入）5.566%营业税5%×销售收入，城市维护建设税（7%×营业税），教育费附加（3%×营业税），教育专向基金（3%×营业税），防洪工程维护费（4%×营业税），交易印花税（0.05%×销售收入），交易管理费（0.5%×营业税）租赁营业税12%×租赁收入，自营需再扣除20%土地增值税实行阶梯性征收土地增值额Z=房地产收入－项目金额（土地费+开发成本+销售税金）－其他扣除项目其他扣除项目20%×开发成本（一）增值额占项目金额-50%该部分按增值额的30%征收增值额占项目金额50-100%该部分按增值额的40%征收剩余部分按5%征收增值额占项目金额100-200%该部分按增值额的50%征收剩余部分按15%征收增值额占项目金额200-%该部分按增值额的60%征收剩余部分按35%征收企业所得税（33%/15%×企业应纳税所得额）外资企业或其他特殊区域特殊企业按照15%征收注：文中斜体字部分为项目测算的参考数据，其中不乏有经验数值，仅供参考。投资经济效益评价一．静态评价（不考虑资金的时间价值）投资收益率法投资收益率（投资利润率，投资效果系数）=收益额/项目投资额×100%税前收益额=销售收入－销售成本－销售税金－还贷额税后