项目工程管理策划书作业指引.doc

项目工程管理策划作业指引编制日期2015.11.5审核日期2015.11.5批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人第一版参加讨论认定人员：目的使得项目开发在工程营建阶段达到效益最大化，进度、质量风险最小化。适用范围适用于所有新建项目。策划部署拿地45天内需完成项目工程管理策划，输出的成果为《项目工程管理策划书》。房产项目部是项目工程管理策划书编制的主责部门，南宁房产公司设计、采购、工程、营销、成本、运营等部门是主要成员。项目工程管理策划书编制完成后，应在7天内由房产项目部项目工程经理组织由房产项目部、南宁公司设计、采购、工程、营销、成本、运营部等参加的联合评审，并输出评审报告。经修改确认后的工程管理策划书由项目工程经理在3天内向南宁公司工程部报备。策划内容工程概况调查项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。对可能面临的民扰风险应做深入调查并做好应对措施。明确建设用地规划要求，例如项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。应掌握建筑概况，包括总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。策划建筑分期概况，项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。项目管理架构及人力资源计划提出项目管理组织架构设想与项目管理人员配置计划，绘制拟组建的项目管理部组织系统框图。项目管理架构中各岗位的工作内容、职责应有详细描述。拟定项目部的办公场所，编制办公设备配置及项目部费用计划。项目管理目标策划工程进度目标。确定总进度计划、分期计划、标段计划的目标及偏差控制目标；标准工期目标及基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。策划质量管理目标。确定工程实体质量控制目标，例如实测实量，渗漏，裂缝等质量通病控制目标；客户质量满意度目标；质量奖目标，例如合格工程、地方质量奖、鲁班奖等。策划项目营建阶段成本管理目标。公司下达的目标成本控制。动态成本控制，包括设计变更，计划不周、管理不善等造成返工、签证成本的控制目标。措施成本控制，包括设计优化，施工方案优化，施工工艺改进等成本控制，以及减少浪费、节约成本目标。确定设计管理目标。图纸质量管理目标，施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标。设计变更管理目标，包括避免重大设计变更、减少变更频次控制目标开工准备工程开工前，首先应做好资源准备、采购策划和计划。由采购部门策划制定勘察单位、设计单位、监理单位、总包单位及专业分包单位等的采购计划；优先采用集团实施战略采购的承包商和材料设备，其次采用一线公司采购的承包商和材料设备。工程开工前宜完成施工图设计。土建，安装，装修，桩基、地基处理，室外道路、管网，建筑构造及工序工艺等施工图的深度要求应明确。施工图需经政府授权的图纸审查机构审查通过，并经一线公司内部会审、设计分管负责人批准。确无法及时完成整套施工图设计的，应完成±0.00以下的建筑及结构施工图设计。承包单位进场前现场应完成一些必要的准备，包括四通一平（水通、电通、路通，通讯通，场地平整）。正式开工前尚需完成政府部门核准准备。包括及时完善项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许等手续，例如施工许可证的办理，质量监督、安全监督的备案等。项目总平面规划及工程承包的范围划分项目建设总平面规划应根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。总平面规划应重点考虑场地内外及各期分段施工的相互影响和制约。规划开放展示区时，应考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便；不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。合理划分工程承包范围的界面，以工程施工工序的合理性、承包商的专业能力划分工程界面（承包范围），明确验收、交接责任，杜绝出现盲区。工程进度管理应依据项目开发计划来编制项目建设计划。项目建设计划应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；应纳入公司内部的研发设计、营销、成本、采购等相关部门的计划。项目建设计划应由总体计划、分期计划和标段计划组成。施工进度计划应综合考虑单体工程与整体工程、室内工程与室外工程等的配合，以及市政配套和区内道路、管网铺设的关系等，做到施工先后有序、互不干扰、互不牵制。考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制供货及进场计划。考虑售楼中心、开放展示区、样板房等的建设