目标成本编制作业指引(城市公司).doc

目标成本编制作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的明确项目正式目标成本的编制方法。适用范围适用于公司开发的所有房地产项目。术语和定义目标成本：公司成本经营管理的目标，项目成本控制的基准。职责设计部提供详细的初步设计方案。提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。以上资料需经设计部相关责任人确认。成本部负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。根据收集的资料进行成本测算，编制项目正式目标成本，并对成本进行控制。城市公司总经理审核《项目正式目标成本》。集团成本管理部审核《项目正式目标成本》。集团总裁审批《项目正式目标成本》。工作程序资料准备阶段成本部收集相关资料，包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。编制阶段成本部负责根据《项目成本测算表》，按照成本分类逐项进行编制。开发间接费中行政管理费、利息，物业完善费及管理费用、财务费用由财务部负责提供数据，土地获得价及政府报建报批由开发配套部负责提供数据，营销策划类费用由营销部提供相关数据，设计部提供设计费用和勘察费用数据，工程前期费用测算由工程部提供数据，其他数据由成本部负责按照类似工程的经验数据进行对比测算。测算过程中遵从以下原则：量价分离、根据经验或通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。目标成本使用《项目成本测算表》进行测算，作为每个阶段的目标成本，正式的成本目标在扩初设计后确认。目标成本测算完成之后，按使用功能进行成本分摊。5.2.4.1项目论证决策阶段，依据投资估算确定项目目标成本，成为项目总目标成本，用以控制方案设计，是评审方案设计的标准之一。（去掉）5.2.4.2项目建筑方案设计完成后，依据方案设计设计估算确定目标成本，成为控制扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。（去掉）5.2.4.3初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标成本，成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一。（去掉）5.2.4.4施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本，作为项目施工阶段成本控制目标。（去掉）对比分析阶段工程测算完成后，成本部负责和类似的工程进行对比分析，找出成本差异，进行成本分析。确定目标成本应遵循的基本原则和方法（去掉）标杆瞄准在项目选择和项目策划阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。满足顾客需求在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。竞争策略要求在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。倒逼成本5.4.4.1通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。5.4.4.2用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“设计阶段成本控制建议”和项目开发策划的硬性指标。5.4.4.3用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。方案设计形成的目标成本≤项目总目标成本-成本预备费（一般为项目总目标成本×8%）。用项目总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方案设计，直到方案设计优化满足此要求。初步设计形成的目标成本≤方案设计形成的目标成本+成本预备费20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到施工图设计优化满足此要求。测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（≥70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。项目实施《项目正式目标成本》经城市公司总经理，集团成本管理部、成本分管领导审核，总裁审批后作为项目成本控制的依据。《项目正式目标成本》签发之前发生的成本按项目前期成本测算中的单项指标控制。目标成本调整当项目的市场定位或规划设计发生重大变化时，应该按照最新的规划指标调整目标成本，调整之后的目标成本按权限经审批后生效。目标成本变动的审批权限：目标成本的变动（总体）不超过原来总体目标成本的1%时，由成本部提案，成本分管领导审核，城市公司总经理审批，并报集团成本管理部、财务管理部备案；目标成本的变动（总体）超过原来总体目标成本的1%时，由成本部提案，