营销策略报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES60页第PAGE\*MERGEFORMAT60页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT60页喜福汇营销策略报告东方智囊机构·恒义房产二零零六年四月第一部分：市场研究与分析1.0项目宏观环境分析…………………………………………32.0项目区域环境分析…………………………………………4第二部分：营销环境与策略3.0项目营销环境…………………………………………………54.0项目营销定位…………………………………………………125.0项目营销策略…………………………………………………16本报告谨供贵公司于特定的用途下使用。本报告中的任何资料、数据及分析内容，如未经本公司事先书面认可，均不得以任何形式在任何报告、文件或渠道中发表或与第三者交流。任何第三者使用本报告中的部分或全部内容，本公司将不负任何责任。著作版权所有：东方智囊机构·恒义房产2006年4月1.0项目宏观环境分析1998年以来，国家通过银行降息、财政减税，发展抵押贷款等措施，加大住宅建设投资，启动发展住房消费，取得了可喜的成绩。2004年，全市房地产业开发完成投资10.1286亿元，占社会固定资产投资的9.8%，完成商品房竣工面积53.8万平米，销售面积26.39万平米,拉动GDP增长1至1.5个百分点。同时，去年以来,国家针对局部地区房地产过热,实行房地产市场调控,但是，这些调控政策有保有压,适地适度,只要业界顺应时势，趋利避害，调整供应结构，规范市场秩序，健全保障体系，邵阳房地产业仍将保持快速增长势头。二是针对住宅事关安居乐业、消费需求旺盛的特点，通过深化住房制度改革，落实“居者有其屋”政策，逐步形成了商品房、经济适用房、廉租房供应体系，城镇居民住房条件不断改善。邵阳市区人均住房面积已从1998年的7.86平方米增加到2004年的19.92平方米，但是与“户均一套房、人均一间房、每人一张床”，人均住房面积30至35平方米的小康社会标准还相差10.08至15.08平方米，按照市区现有的40万人口计算，还相差403.2至603.2万平方米，这足以说明我市以住宅为主的房地产业仍具有巨大的发展空间。2.0项目区域环境分析邵阳市大祥区位于邵阳市区以西。西面、南面与邵阳县相连,北面是北塔区,东面是双清区,东南与邵东县相邻。地形属丘陵区,属亚热带气候,气候适宜，空气清新，环境优美。大祥区人口比较密集，经济较其他两个区较发达，集文化教育、商业购物及消费场所、医疗机构、金融机构、娱乐场所于一体，它是整个邵阳地区的经济文化金融中心。目前周边的生活配套设施还不太完善，居民的生活必须品采购存在一定的缺陷，但随着日后多美商业广场的开业，居民的日常采购将变得非常方便，交通也将随着这一地区的经济的发展有更进一步的改善，区域的规范化管理也会有很大的提高，这一区域板块的优势也将有进一步的提升。3.0项目营销环境3.1市场供求变化3.2消费偏好变化3.3推广手段变化3.1市场供求变化3.1.1从整体市场供求变化看营销环境2000年—2004年，市区商品房销售面积为79.1万平方米，销售额共计7.2亿元；商品房价格呈现上升趋势，目前市区商品房价格已经突破1000元/平方米。2001年、2003年分别成功举办了两届房地产交易展示会，成交金额分别达到2.8亿元和3.4亿元；2004年市、县（市）共办理存量房屋交易面积94.61万平方米，成效金额4.58亿元，办理房屋抵押登记4962件，面积246.58万平方米。从邵阳市房地产业的客观发展情况来看，市内房地产业发展趋势良好，建筑面积、售房面积和销售价格都在平稳上升。3.1.2从板块市场供求变化看营销环境项目名称地理位置总建筑面积（平方米）物业类型开盘日期销售率青城国际双拥路与敏州路交汇处１８万小高层未开盘华夏田园敏州西路与马蹄塘路交汇处33万多层，小高层，别墅未开盘和谐嘉园大安路与