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报告目录城市环境研究城市宏观经济城市GDP与人均GDP:经济总量逐年增加,增速逐年下滑,房地产发展减速、处于从高速向平稳发展的过渡期,市场需求从刚需向改善过渡。城市产业结构及旅游业情况:以第三产业为支柱产业,其中又以旅游业及其带动的商贸服务业为主导,城市本地人口结构则以旅游及商贸服务业从业人员为主,同时潜在购房客群来源区域扩大至全省、省外乃至国外。人均可支配收入:历年均保持较高水平增长,表明购买力不断增强;以全省平均房价收入比7.4推算,目前城镇居民可承受房价水平为4000-6000元/平米,农村居民为2900-4400元/平米。固定资产和房地产投资:投资增速保持高度同步,自2010年始增速大幅下滑至0点、近4年投资规模保持平稳、增长基本停滞、未来新增供应将减少;当前房地产投资占比达到30%,已处于主导地位,当前经济增长对房地产行业依赖度增强,势必受到地方政府的格外重视。宏观政策调控政策汇总:都江堰不限购,但限贷、且贷款利率上浮,导致购房成本增加,部分购买力较弱的购房需求受到打压;不动产统一登记制度即将出台,又将释放供应进入市场,导致竞争加剧。购房落户:具有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的人员,可将户口迁入;投靠落户:与其共同居住生活的直系亲属,可以随迁或投靠迁入户口,不受结婚时间、暂住期限的限制。所需材料:入户申请、户籍证明、住房证明、稳定的职业或生活来源的证明、亲属关系证明。城市规划城市定位:国际旅游城市、成都休闲旅游度假卫星城,宜居性好、旅游休闲度假及居住价值较高。片区区域交通状况:四横四纵、高规格景观大道、且当前车流稀少,交通便利、顺畅。住宅物业环境研究宏观物业环境研究宗地编号大量供应:2011年,都江堰市政府统规统建的18058套安居住房(都江堰年均销量4-6千套,保障房相当于3-4年的销量)已完成分配,但还有多余的安居房,官方口径千余套,但实估近万套。低价购买:都江堰无房家庭(未享受过政策补贴)可以申请按照都江堰政府公布的价格购买建筑面积不超过100㎡米的安居住房,其中70㎡米以内的部分按成本价每㎡米2800元购买,超出70㎡米的部分按市场价每㎡米3390元购买,每户限购一套。转让限期:安居房原则上5年内不允许买卖,故也将遏制一定的换房需求。新开工情况:自2011年一直大幅负增长,2014年1-7月萎缩至48万平米,同比减少54%,各开发商今年动工意愿降至历史新低、未来一段时期新增供应量将减少,有助于减少增量带来的竞争风险。历年供销概况:历年供需比区间为2.1-7且逐年加大、严重供大于求,但供应总量并不高,表明市场需求容量有限;加之今年经济下行,客户观望情绪严重,导致去化速度接近腰斩(同比下降约42%);当前已推存量高达9200套、约合108万平米(未推存量未计),以当前去化速度计算,消化周期长达约4年,若以2013年去化速度计算(经济恢复),亦需2年。后续竞争将非常惨烈。2009-2014年时间2009-2014年面积段区域市场研究本案项目项目区域项目规划:多采用队列式与组团式小中庭结合,保证规划面积最大化及居住舒适性;基本为板式设计、1梯2户;小高及中高层设计有入户大堂,多层无;多采用异域风格、制造洋盘形象;均无架空层设计,多配有泳池、运动场;会所及健身房较少;交房标准全为清水,车位比均达到1:1,主力楼间距为50-100米。2014年1-8月销售数据区域成交客户情况1:主要来源区域为本地、阿坝和成都,职业以个体户、私企主及私企管理层为主。区域成交客户情况2:购房最为关注的前5大因素依次为建筑质量、小区环境及配套、户型设计、周边配套以及总价;认知途径以户外广告、老带新和朋友介绍、自身导示为主,说明口碑营销及项目现场包装最为重要。区域成交客户情况3:置业目的以自住为主,付款方式以商业贷款为主。区域改善型项目竞争点分析2014年1-8月供销统计区域成交客户购房关注因素回顾:购房最为关注的前3大因素全部属于项目品质方面的因素。改善型项目的核心竞争因素:根据客户的核心关注点得出,项目品质是改善型项目的核心竞争因素。类别小区环境图示:园林景观图示:君悦名筑采用西班牙风格园林,打造更为精美,设计七大主题景观,将西班牙风格演绎的淋漓尽致;宁江大院采用中式风格,中规中矩;钱江美域采用简欧风格,豪华品质感略差;国际名都采用造价更为低廉的英伦园林,呈现效果一般;君悦名筑视觉冲击力和品质感赢得第一。类别君悦名筑主力户型分析:动静分区、私密性好,各主要功能区尺寸均较大、较为宽敞大气,123平米套三主卧套房设计、带衣帽间,其次面积赠送率高、实用性好,居住更为舒适。宁江大院主力户型分析:80平米套二次卧过小、仅3m*3.3m;116平米第3卧室位于入户门旁,私密性差、动静分区不合理;132平米可变4房,但第3卧和公卫太小,且主卧未设