保利地产沈阳十二橡树庄园营销全案pPPT课件.ppt

2009年5月8日，沈阳保利十二橡树庄园破土奠基，入沈达七年之久的央企巨擘正式进军高端物业市场——别墅。11月8日保利十二橡树庄园在无展示区、无样板间、会所未完工的情况下盛世开放，以3.8亿元业绩震惊沈阳别墅市场！2010年，进入别墅运营第二年，站在开创高端物业“保利时代”的战略高度，站在“大沈阳、大保利、大格局”视野高度，2009年的热销不过是赢得东北解放的锦州战役，而2010年则是奠定保利地产高端物业市场格局的关键性战役——辽沈之战！《兵家。三章》2010年保利十二橡树庄园“辽沈战役”战备图宏观环境微观市场项目回顾宏观环境——宏观经济宏观环境——宏观经济公共投资增长放缓，房地产投资可望反弹。宏观环境——通货膨胀宏观环境——沈阳发展宏观环境——沈阳经济运行宏观环境——沈阳招商引资取得重大突破宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快宏观环境小结：宏观环境——相关政策—《中央经济工作会议》对房地产政策解读宏观环境——与别墅相关政策宏观政策小结：机场别墅区独栋价格为：10000—14000万元/平，联排价格为：5000—8000元/平沈阳别墅市场供应量与消化量分析项目均价论证一：沈阳别墅市场平均价格走势分析本区域参考项目概况：区域内产品概况：区域内产品单价：区域内产品总价：区域内产品消化速度：区域内产品园林景观与建筑风格：区域内产品消化速度：物业管理与社区服务别墅市场小结：项目2009年营销回顾项目总占地252573.78㎡；总建面约109000㎡；总户数约388户；分两期开发；一期占地106992.22㎡，共计175户；容积率0.38；绿化率49.26%；绿化面积约12.5万平方米；建筑密度20.2%产品概况-独栋2009年销售情况总结2010年营销难点汇总宏观战略进攻战略防守战略“军事活动分为进攻和防御两种形式”选自《战争论》卡尔·菲利普·戈特弗里德·冯·克劳塞维茨（1780～1831年），德国军事理论家和军事历史学家防御策略《兵家。战略篇》前言：何谓“进攻战略”？何谓“防守战略”？《兵家。战法篇》进攻战略产品现状—一期余货产品现状—二期新品2010年市场热度走势图第一次推货三次推货价格策略变化进攻战略推广渠道研究——已成交客户分析获知项目渠道(全部客户数据)已成交客户居住区域分析已成交客户年龄分析成交客户教育程度(部分客户数据)成交客户工作单位性质(部分客户数据)成交客户日常喜爱购物的场所(部分客户数据)成交客户兴趣爱好(部分客户数据)已成交客户营销推广启示沈阳别墅项目营销推广反思与借鉴沈阳别墅项目营销推广反思与借鉴推广方向渠道选择体系别墅营销中的SP活动特点：（以京、连、沈三地热销项目为例）1、活动频次。京连两地热销项目各种小众活动更为频繁。一般一个月一次主题活动，同时辅以1—2个业主活动。沈阳一地2008年多个项目长时间无营销活动，人气指数差距较大。2、活动档次。沈阳绝大多数项目依赖业主举办活动，多为小型体验式活动；针对圈层的活动只有车友会和高尔夫球比赛，除此之外即为项目进度相关联的个别小型营销活动，如园林样板间或者会所开放体验活动。3、活动分类。沈阳市别墅项目促销活动主要分为三种：营销节点型、客户开拓型和客户保温型。具体例如，园林样板间或者会所开放体验活动；红酒品鉴；名车试驾；高尔夫球赛或是体验；音乐会；舞会；情人节、妇女节、端午节、中秋节等节日促销；奢侈品展；化妆美容；节日PARTY;旅游；各种论坛等。缺乏高端圈层营销活动。4、参与人群及效果。参加者无法保证是理想客户；针对性较差；圈层性差。沈阳：案例一：胡润参加辽沈晚报在兰乔圣菲举办名家对话2009年3月12日，胡润参加辽沈晚报在兰乔圣菲举办名家对话。当晚参加晚宴的总计12人，其中8位是沈阳的富豪，虽然没有登上胡润百富榜，但是拥有的财富应该已经越过7亿元的门槛。SP活动策略外展全景展示区区域沙盘图巡展期间活动配合：（1）、参展地点项目楼书和DM派发（2）、《乱世佳人》经典影视剧播放（3）、《乱世佳人》问世70周年纪念系列展（4）、周六、日精美纪念品限量发放活动（5）、“情暖中秋，千里寄思”亲情寄语赢取万宝龙金笔活动（6）、人人都是销冠的卖场大比拼活动阶段执行策略：防守战略防守战略园区规划产品优化防守战略园林展示区沈棋路园林隔离带图例展示林荫大道婉转曲折高低错位若隐若现不能直视室内装饰《飘》系列经典图例和北美经典社会图例一个开拓的时代随户型和楼书附赠的《乱世佳人》70周年纪念品旁边的架子上，或是储藏室里存有……来自波尔多的陈年醇酿……葡萄酒之王……她娇贵的印着保利十二橡树庄园的LOGO……还有来自哈瓦那的雪茄……艺术画册停车标识整体园林整体建议以传统英伦风格，强调“自然般的景色”，同时在做园林小品时，充分吸纳法式园林的“艺术高于自然”理念，进行适当艺术化处理。在植被选择方