房地产投资拿地分析.ppt

地块价值判断和拿地实操技能如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。一、宏观经济分析与预测2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。2016年9月30日北上广深限购限贷政策库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显二三线城市限购限贷和限售政策（2017年4月）2016年房地产市场特征近年来政策导向和调控路径房价持续上涨的四大根本性因素█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车----主动█2008年房价下跌：全球金融危机----被动█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价----主动█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存----被动█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷----主动█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性----主动？被动？二、地块投资的开发策略和开发模式13产业地产开发模式城市运营开发模式特色小镇开发模式特色小镇开发模式特色小镇开发模式三、市场分析和地块评估房地产市场分析的步骤房地产市场分析的方法区域经济环境分析1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数等2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准……经济特性：价格、付款方式……自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位……关联性：通达性、可视性市场分析和地块评估四、地块投资的决策核心：产品规划产品规划应该实现土地利用的最大利益化强排方案案例分析产品配置一览表（方案一）产品配置一览表（方案二）五、地块投资的决策依据：财务分析地块投资的决策依据：财务分析项目进度计划横道图项目现金流程表投资管理标准化模板六、土地市场三、出让方式的适用范围四、招标、拍卖、挂牌的异同七、房地产企业的拿地方式3940勾地概念八、各种拿地模式的风险一手地拿地风险与防范一手地拿地风险与防范一手地拿地风险与防范二手地拿地风险及防范二手地拿地风险及防范二手地拿地风险及防范九、投资体系组织机构建立与培养国内标杆房地产的投资管理类型与投资关联的上下游部门的沟通（1）起步阶段，老板负责对外拿地和拓展。（2）发展阶段，从工程、营销部门，发现具备对外拓展和项目协调能力的人才，调入发展部任职。（3）成长阶段，按老员工带新员工的原则，遴选优秀的研究生作为发展部人才，进入发展部磨练。如何提升企业的“拿地能力”绿地集团集团总部产品总监，事业部总监，项目总经理;天阙科技发展CEO沿海地产华东区副总经理;、项目总经理；上海社科院房地产研究中心投资部主任;上海同济大学房地产学院讲师上海经济学会会员