产权酒店分时度假酒店及酒店式公寓首期度假物业研究.doc

25首期度假物业研究产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。因此，首先有必要澄清这些概念。产权酒店所谓的“产权式酒店”，英文CONDOHOTEL或OWNERSHIPHOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。与普通住宅一样，它是有产权证的。酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。附表：三亚主要产权酒店调查表（2006年11月调查）项目名称价格分析投资分析项目情况分析新国宾馆28800元/M²没有具体的回报，根据销售情况返利由于定价比较高，销售情况不理想，现已停止产权的模式康乐园(四期)均价在10000元/M²左右。合同签订五年，每年返6%。销售情况良好，目前已停售。创新性——“房产+航空网络+连锁酒店交换=投资置业+旅游度假”的全新理念，并通过“一房两卡”所涵盖的投资概念、旅游概念、航空概念和连锁概念，整合海航系统的资源，为投资者提供多方面的权益；从项目营销策划到产品本身的质量都强调诚信第一。借力使力——在市场和品牌不是很成熟的条件下，通过与知名度高且有经验的管理公司合作，来提升产品知名度和诚信度。亚太国际会议中心均价：15000元/M²（精装修，包家电家具）合同签订五年，每年返6%。每年有21天的免费入住权。同时拥有海航系统内的多项优惠权益，包括机票打折等。采用产权和时权结合的方式进行经营管理。但时权的方式目前在国内还不成熟，没有给投资者很具体实在的投资回报方案。天域二期20000－57000元/M²（精装修，包家电家具）合同签订10年，按照盈利的四六分成，投资者占40％。总建筑面积为5万平方米左右。华宇皇冠假日酒店24000元/M²按照市场营业额的比例。目前已停止产权销售。时代海岸酒店式公寓：7300元/M²酒店式公寓按照每年返还7％，合同签订三年。总占地面积34万平方米，总建筑面积约52万平方米。其功能包括高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街等。天福源酒店13000元/M²每年6％的返利。50年产权。酒店占地面积3万余平方米，拥有各式风格的客房477间/套。天泽海韵8000元/M²每年3％的返利。总建筑面积约2.1万平方米。有226套客房。国光公寓12000元/M²每年按照营业额的35％返还，合同签订6年。位于三亚湾滨海路与机场路的交叉口，位居海景一线，占地173亩，由两组12至16层的双“L”型酒店式度假公寓和22幢度假别墅组成。总建筑面积10.5万平方米。嘉宾国际产权酒店起价9800元/M²；均价12600元/M²第一个五年每年返还6％，第二个五年每年按照盈利的40％返还，第三个五年根据利润的情况返还；每年40天的免费入住，以及两张5万的Golf金卡，40年的产权。三亚嘉宾国际产权酒店是美国上市公司Sholodge.Inc旗下的全球连锁店在中国的第一家旗舰店。由三亚龙泉山庄酒店有限公司开发，香港嘉宾国际酒店管理有限公司管理。改酒店位于大东海度假区。总建筑面积为1.295万平方米。分时度假酒店作为度假地产的重要组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一般为一周）的居住权。这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。为了方便交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。一般标准产品是20年期限，每年平季7天的入住权益，销售价格一般为4-5万元/人。由于国内目前尚未建立自己的交换系