中国土地政策改革项目行业研究(DOC20)土地储备国际做法评估(1).docx

中国土地政策改革项目行业研究－土地储备国际做法评估安德鲁•希尔顿2005年8月目录TOC\o"1-3"\h\z\uHYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"概要PAGEREF_Toc133777273\h2HYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"一、背景知识和介绍PAGEREF_Toc133777274\h2HYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"二、土地储备的概念PAGEREF_Toc133777275\h2HYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"三、各国的个案研究PAGEREF_Toc133777276\h2HYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"1.瑞典/斯德哥尔摩PAGEREF_Toc133777277\h2HYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"2.英国/伦敦道克兰区PAGEREF_Toc133777278\h2HYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"3.印度/德里和坎普尔PAGEREF_Toc133777279\h2HYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"4.马来西亚/吉隆坡PAGEREF_Toc133777280\h2HYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"四、土地储备制度的关键问题PAGEREF_Toc133777281\h2HYPERLINK"[cn]Unit3_Land_Banking_Intro.doc"五、经验教训与总结PAGEREF_Toc133777282\h2编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES21页第PAGE\*MERGEFORMAT19页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT21页概要应中华人民共和国政府的邀请，世界银行参加了一个有关土地政策的对话，而该对话所关心的议题之一就是中国全国各地土地储备的做法很不规范。为了解决该问题，参与对话的各方一致认为有必要了解更广的范围内、也就是国际上土地储备的做法。因此，这篇报告的目的就在于通过具体的个案来研究土地储备的国际经验，并且突出强调出现的主要问题和可能获得的经验教训。该报告选取了四个个案研究，目的在于阐明（一）二十世纪早期欧洲土地储备实践的起源；（二）土地储备的不同应用，包括在提供城区住房方面广泛运用土地储备和在城区重建时选择性地应用土地储备；以及（三）发展中国家高速发展的城市化过程中土地储备的运用。这些个案研究显示出各国采取了多种途径，获得了不同程度的成果。在这些个案研究中可以发现一些共性。例如，很显然的是，任何一个广泛实施的成功的土地储备制度都必须有一个明确的让其存在的目标。而德里发展局(DDA)的土地储备运作并非如此，该发展局并没有一开始就制定出明确的目标。同时，政府所有权本身并不必然带来更有效的土地利用。个案研究阐明了项目实施过程中所牵涉到的各种难题。政府经常遇到各种各样的问题。例如，缺乏足够的技能和权力；在土地征收与流转的间隔阶段未能管理好地产；缺乏足够的资金来支持长期的发展；程序缺乏足够的透明度和问责制。此外，随着项目的规模变大，政府的介入的程度加深，政府的能力就越成为一个问题。除了大规模运用土地储备之外，一个替代的方法就是有选择性地运用土地储备。许多机构都运用了这一方法并且取得了一定的成功。这些机构包括伦敦道克兰发展公司（LDDC）。尽管如此，我们还是不能低估成功地实施一个土地储备项目所需的技能和能力。在每个阶段，都要做出知情的决策，包括场所位置、时间选择、以及征用的土地数量（和供应的土地数量）。通常情况下，决策都是在政府目标的驱使下做出的，这些决策包括拟开发项目的目的、对于被征地者应做出的政府认为合适的赔偿标准、以及流转的土地的价位。因此，土地储备政策应是