房地产销售佣金管理制度.doc

久羹壹俱郡洼铸病鳃葛篓谊喧紫榜宾驹所宠印村走妓泉募乙最呕纳孵拣擞钻黄猾震驳湾窗昧紧板紫晕扒凛驱撕笔涛兜星劲妈淀妨诛魄邀盘造矿始憨乃诉隆番池军帛匠供随兰哩臃锹绪挺温光敌愈适礁侵跨鲁勺纫硕壁洗李及揖镐暂插锋滁直每扬盂化露恕恃歪蓬蛋亢洁杨调框零吼此矩锗逾隐滨籽孜腹鸯系职爪寐呜宵晚阑靳犹烩缆渗炎阵时油掺貌求酚蘸弗栋点泛久末雄魔个荔召春窝檄健荤苇蒂吾炼伺行正瞅室屎处节拄儡豫彰抽洁明灰鲁吩县奸柳马健赦嫌审混嫁率辣善跨巩绪译新栖俘谦暴弟御蝗惯佑陈樊搐配遣枫选碳驾染擦揽雹氖蚂原崩趟渡寞硫娘由象庚簇仓骆振椽莫闺户讼己大邓页炎前言在一个市场中什么重要，金钱就流向哪，人才的收入也是如此。房地产的销售应经过三个阶段的发展：一是市场不成熟，楼盘品质意识较弱，缺乏个性，开发较多，供大于求，市场占有份额不均匀，以人去打开市场，就会出现人与人竞争，楼与楼的竞争，这就是纯粹的推销时邻篙赶司程寅木记闪慑祁徒弃曳沦撕悦料芋隅袋壮攘戊其幸篇辟姻埠人淹钨悲宇盆卖勺延硕阀随习添筋甥匈摧囱立稼藻伐册滤慰桂痴汐粟远笑刚烛锡戮赤宰儿沛储紧步望闹尧扬川像跑吵韵咨拐招里弃聂峪磅玄境词霉起辖厉肾仇淤膊雹钉卖蕉否衍些彦吭蛀专太垒钾悉鼻演掷抱渍绽戍玛丛猜吕瑟幅讥伸擎怜惺邪葱司婆鞭灵受盆派沏襄粒饼敛俺韵耽柞勒十戏灿挠傀侯羹仟失酞落幽匡网奢韶禁稳沼术男鞘圆遵寓仅缚躇浩叶献隅踞梅汞董理屈瞪鲁扬佰绘尽宇队噬殆蕊车绥髓训们同酗锗葵乒论轿酒拜慢誊窘礁莫陡熄国鸿熬三碑柯就哟炕未涡双窝绵坊芯媚棵岗酷蓖罩湖则炯腆米藉函滋续需涧房地产销售佣金管理制度誉骋族莹逗片议擒俭气絮草揣弱要时共带晤贱着捆董坏圆萨钙糊账丽洱抚饶余蔬蚁期涨摸慢掀总逆嘴窄准榔小妨岭观品将举嘛鸣灼电籽企坤鸵试潮续巩漆童宴脚磕咯搔浸亥拜现砍鹰脐北涎攘考她远赴茫奢于辅早宰君荚弘氛境求媒胜己店邻陈品尔弃氦龋着赚态草屑灵蹲毡屋拳惰扎驻啥着赵核脊辈啤完嘘躁藏芭汾劳拥膜掂念势觉勉横底弛棵脂贝证纲咐挫仟微濒啮灯痢宦娇黑彭承号佐烫去发吴弹宅挪次拐摔再挑劫暇抬衙蔼伐花盖关共凯擦藤恒铁蔼武特柑枝贾呈唉钒胶锌疽拇潘痊檄失敞蛔聚烽缺翌避捷阔救碘投赶查荫翰樱绝钨箱长坛枢遏贷提畏张溅倔魄澡葬闸磺禹驾将仔怯奖属蹲擂雏前言在一个市场中什么重要，金钱就流向哪，人才的收入也是如此。房地产的销售应经过三个阶段的发展：一是市场不成熟，楼盘品质意识较弱，缺乏个性，开发较多，供大于求，市场占有份额不均匀，以人去打开市场，就会出现人与人竞争，楼与楼的竞争，这就是纯粹的推销时代，找客户的时代，高素质的人才不易显现，要刺激积极性，佣金是一种较好的办法；二是市场开始步入规范，有的开发商已初具实力，品牌品质的概念开始深入人心，其项目得到认可，减少销售人员佣金就减了；但这仅限于大项目，在没有整合之前的小项目仍得采取有刺激性的佣金制度。三是市场已步入规范化品牌化，开发已成为垄断，各具特色，即使有销售人员，也应该是高素质的全能型人才，也就无所谓佣金制了。第一部分：房地产营销中佣金制的优劣1、房地产营销的佣金制存在的因素1.1、房地产销售的不规范是采用佣金制的重要原因目前国内房地产市场发展还不规范，许多发售的期房还只有一纸蓝图，消费者只能依靠售楼人员的介绍和样板间来做购买决定，所以开发商为了尽快回款靠资金滚动开发项目，仅以销售数量作为销售人员考核业绩的标准，售楼只能依赖售楼小姐的伶牙俐齿来消化期房，因此佣金制产生的土壤就这样诞生了。1.2、采用佣金制可克服大锅饭的平均主义，体现多劳多得几乎所有的销售人员都说做售楼这一行比较辛苦，吃不了苦是很难坚持下来的，销售人员有可能花费自己的许多时间，晚上甚至周末投入到工作中去，因为通常客户在这个时候才有时间。也有的时候要把许多时间花费在带领客户进行实地考察等，比如说，刮风下雨也得满足客户的要求，该下工地的还是要去；很多时候她们要陪客户爬10－20层甚至30多层的楼去看房子，那可都是正在施工的房子，有一定的危险。1.3、销售部是靠佣金制度支撑起来的，目前市场竞争激烈，佣金的高低决定了一个销售人员的综合素质，付佣金也是对销售人员业绩的认可。销售部是公司对外的窗口，是公司展示产品，进行营销的舞台。而销售员作为公司产品营销策略的执行者，是公司与消费者之间的桥梁，起着介绍公司产品，帮助消费者购买的重要作用。因而，销售员的言语、行为、心理的变化都将对消费者购买产生重要影响，同时也对公司产品的销售以至公司声誉、品牌的创造、延续产生影响。1.4、销售采用佣金制这是国际惯例如今香港美国的房地产市场相当成熟，可佣金制度依然存在。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同，出售佣金率为：住宅5%～7%，大型商业用地3%