00联想项目商业定位.docx

谨呈：联想控股北京融科智地房地产开发有限责任公司融科智地武汉项目商业专题市场策划报告武汉德思勤房地产顾问有限公司2004年5月1日目录第一部分项目分析篇一、项目概况二、地块商业条件分析三、项目商业SWOT分析及发展战略第二部分市场定位篇一、定位背景综述二、目标客户定位三、业态定位四、商业规模区间界定五、经营主题定位六、商业功能定位七、经营档次定位八、市场形象定位第三部分商业规划篇一、本项目商业规划的原则二、商业主题概念规划三、项目商业功能布局四、商铺面积划分及设计要求五、人流动线规划六、车流、货流动线规划七、商业建筑风格建议八、商业景观规划九、商业配套功能建议十、服务与管理功能建议第四部分营销策略篇一、整体策略二、销售策略三、招商策略四、集客技术——商业氛围营造策略五、项目商业与住宅互动策略六、价格策略与价格预估13融科智地武汉项目商业专题市场策划报告第一部分项目分析篇一、项目概况本项目位于汉口江岸区，东至三阳路，西至球场横后街，南至京汉大道，北至解放大道，为汉口商业繁华地段。规划用地总面积128500平方米（其中商业住宅净用地面积101300平方米、中学净用地面积11650平方米、代征道路13550平方米），项目总建筑面积不超过451800平方米，建筑高度不超过90米，绿化率不小于30%，建筑密度不超过30%，容积率不超过4.0。2003年12月29日,融科智地以5.6亿从武汉土地交易中心拍得此地,楼面地价1239元/平方米。二、地块商业条件分析首先需要解决的问题是本项目地块到底能不能作商业的问题，而地块能否做商业取决于市场和项目自身条件两个方面，对于市场方面，前述《融科智地项目商业专题市场研究报告》给出明确结论——可以作适量商业。下面通过对地块自身条件的商业适应性作一些分析，包括地块周围环境、可达性、能见度、人流量等几个方面。（一）、地块周围环境地块周边配套其全，包括中小学校、幼儿园、医院、银行、邮电通讯、科研院所、政府机构、购物中心、超市、餐饮、休闲娱乐场所等，地块属于城市中心成熟生活地段。具体配套环境，详见本项目住宅部分市场调查原始资料及策划报告，在此不再赘述，这里重点对本项目商业经营环境作分析，包括中观和微观环境两个方面。1、中观环境项目位于武汉市汉口中心城区，紧邻城市内环线解放大道，西南距汉口商业中心区1500米，东南距金融贸易中心600米。从下图可以看出，本项目与武汉市金融贸易和商业中心距离较近，具有商业经营的外部环境。图:略同时，项目东南距江滩公园900米，北距解放公园1000米，西距青少年宫600米。此类文化休闲点具有较大的人流量，与商业可以形成功能上的互补关系。2、微观环境项目所在地块四周主要道路集中了各类商业，其中集中商业包括三阳广场灿坤数码店、欧亚达专业市场、中商家电平价商场等，其余为道路临街商铺，属于自发经营，档次较低，经营品种混乱，缺乏统一规划，形象较差。尽管如此，地块商业经营的氛围已经形成，如果将商业业态、经营品种加以统一规划，是可以满足商业经营的条件的。（二）、可达性分析项目商业可达性应满足如下两个方面的条件：*人流可以方便地到达地块；*车流可以从城市的各个方向到达地块并可以方便进出和停留。下面针对这两个条件进行分析：1、车行条件1）、地块四周道路状况地块四周城市道路包括解放大道、三阳路、京汉大道等，下面是这几条道路的基本情况：解放大道：位于地块西北，是城市内环路的一部分。城市内环路是连接武汉三镇（汉口、汉阳、武昌）的交通要道，有多条公交线路，串接武汉主要的商业、人文和景观中心。解放大道上有两座高架桥，一座已建成，跨三阳路（具体位置详附件“宗地现有地形测量图和红线图”）；另一座为规划立交桥，起坡点在球场横街路口西南约20米处。道路红线宽度60米，两侧建筑退道路红线10米。京汉大道：位于地块东南，规划为汉口的特色休闲带，公交以轨道为主，公共汽车线路较少。红线宽度40米，两侧建筑退道路红线10米。三阳路:位于地块东北，为汉口旧城通向长江江滩的主要道路，商业量较大。红线宽度60米，两侧建筑退道路红线10米。球场横街：位于地块西南，规划城市支路，目前尚未动工。红线宽度20米，两侧建筑退道路红线5米。2）、自驾车出行状况上图可以看出，从市区各个方向到达本项目地块都比较方便，