娱园旅游度假区开发项目.doc

31上饶·万年娱园旅游度假区开发项目可行性报告万年县招商局项目部2003年5月目录项目背景1.1区位条件1.2微观环境1.3市场环境1.4产权及机制1.5开发现状1.6优势分析1.7困难分析第二章旅游资源调查与分析2.1旅游资源状况2.1.1起伏的地貌2.1.2秀丽的水体2.1.3宜人的气候2.1.4民风纯朴的农村景色2.2资源组合评述2.3资源总体评价客源市场分析3.1客源市场定位3.1.1逗留目的分析3.1.2地理来源分析3.1.3游客嗜好分析3.2限制条件分析3.2.1季节性、周期性限制因素3.2.2其他旅游点的存在第四章旅游产品市场定位4.1定位原则4.2开发思路4.3市场定位旅游产品设计与功能分区5.1旅游产品设计5.2游览线路组织设计第六章旅游区形象策划与产品营销策略6.1营销策略6.1.1策略6.1.2营销步骤6.1.3目标市场6.2促销宣传6.2.1正确的促销思路6.3.2促销渠道6.3.3促销策划第七章开发的效益估算7.1景区建设规模7.2建设成本费用估算7.2.1基础设施建设费7.2.2绿化工程费7.2.3管理费7.2.4不可预见费7.3效益分析7.3.1直接效应7.3.2间接经济效益第八章实施步骤与保障机制8.1分期实施8.1.1项目分期8.1.2各期目标8.1.3实施步骤8.2保障机制8.2.1投资开发方式8.2.2经营管理体制万年县娱园旅游度假区旅游项目策划总体方案受万年县珠山乡党委、乡政府及万年县娱园旅游开发有限责任公司的委托，万年县招商局、万年县旅游局、万年县水利电力勘察设计室对娱园水上旅游度假区进行旅游开发总体策划。策划的内容包括项目地旅游资源调查与评价、客源市场分析与目标市场定位、旅游产品开发总体构想与定位、旅游产品论证与设计、旅游地形象策划与营销、投资成本估算与效益分析以及分期实施步骤与策略。项目背景1.1地理位置项目开发地余源水库位于江西省万年县珠山乡，地理座标为北纬28°40′15″，东经117°07′26″。北面是北源村，南部金流村，东有雩紫峰，西至江西水泥厂。库区有余源和金流两个村委会。1.2交通条件项目所在地万年县位于江西省东北部，境内有皖赣铁路。公路有206国道穿境而过，从县城通往各乡镇的路面都实现了硬化。目前库区与外界的交通联系只有一条机耕道。随着县乡镇对该机耕道的拓宽、平整，该库区发展旅游业的区位交通条件将得到明显改善。1.3市场环境在大力发展旅游业的形势下，江西省提出了“生态江西，休闲花园”的旅游发展构想，上饶市提出了大力实施“鲲鹏战略“，加快旅游业发展的若干意见。随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。虽然万年周边地区水体旅游资源比较丰富。但同类型的水库（湖区）旅游项目则不算太多。开发得比较好的是上饶枫泽湖、婺源鸳鸯湖、万年龙泉湖。但针对鹰潭、景德镇等地的客源市场，本项目开发则有明显的区位优势；龙泉湖开发先行一步，正在向市场逐步推销，则是本项目主要的市场竞争对手。1.4产权及机制库区边岸、半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山乡人民政府所有，少部分为陈营镇人民政府所有，库内水域资源产权归珠山乡人民政府所有。上述两家单位同属于万年县人民政府领导，关系融洽，便于协调。水库边岸、半岛上的山林资源一般按现行政策由珠山乡或陈营镇下属村、林场管理，部分采取了承包方式经营，多数处于自然状态；放养水面由珠山乡人民政府收回，交给娱园旅游开发有限责任公司一并经营。1.5开发现状目前只有江西水泥厂工人、家属和附近居民到库区游泳游览，也有一些摄影爱好者来此拍摄艺术照片；半岛上没有人工建筑；水库内只有少量条件简陋的木船或木排供村民往来、樵采和捕鱼，旅游开发尚未起步。1.6优势分析（1）项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优势。特别是项目位置处于万年县城近郊和江西水泥厂厂后，可以形成客流、物流的“盆地效应”，有利于形成旅游客源规模和旅游资本积聚。而项目地本身的资源品质是旅游开发后走内涵式发展的内在因素。（2）立项单位的党政领导，对发展旅游业有高度的认识和积极性。围绕本项目做了大量相关工作，政府主导是本项目