养老地产规划项目设计要求.pptx

养老地产规划项目专题研究汇报目录前言全球进入人口老龄化国家和地域已到达72个年全球老年人口已到达6.23亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数12%。世界百岁老人约15.2万未来十年内，城镇依然是两头小中间大良好人口结构我国老年人口绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超出４亿。高龄化趋势显著。伴随我国经济连续发展和人民生活水平提升，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出显著高龄化趋势。“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，当前平均到达２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起老年人）快速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式传统家庭越来越少，“四二一”人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加显著。伴随城市化发展和人民生活方式改变，空巢老人百分比还将深入增加。城镇老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，造成家庭养老功效降低。人口流动已经填补了城镇在老龄化程度上差异：乡村年纪在65岁及以上人口百分比到达8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%水平。二、国外养老地产案例分析建立在“先富后老”基础上养老模式发达生产力水平良好社会保障体系从关注老年人心理感受出发西方发达国家老年住宅研究背景国外养老地产——德国国外养老地产——德国国外养老地产——德国国外养老地产——美国国外养老地产——美国国外养老地产——日本国外养老地产——日本国外养老地产——日本国外养老地产——日本结论二、国内养老地产案例分析第一类单体养老机构汇晨老年公寓案例介绍1、项目概况项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于10月31日投入使用。二期工程计划于下六个月开工，床位超出一万张。2、项目配套设施•综合服务中心：为老人提供日常休闲场馆，包含台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功效厅、餐厅、医务部、超市•温泉会馆、游泳馆3、经营模式医务部多功效厅上海亲和源案例介绍3、经营模式会员制，分A/B/C三种会员卡。4、养老服务内容颐养院房间实景第二类养老服务嵌入式住宅小区北京怡海花园案例介绍3、经营模式老年大学活动小区实景图第三类综合型养老小区北京太阳城案例介绍3、经营模式奥林匹斯俱乐部超市和邮局别墅区住宅公寓北京太阳城案例介绍3、经营模式商业街欧式格调，塑造田园式小区。三、养老地产经营模式分析美国太阳城中心收益起源当前国内开发商在老年住宅开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅小区则存在住宅建设与经营管理相结合经营模式以及住宅建设与经营管理相分离经营模式。老年住宅销售定价策略除产品本身外、细致入微物业管理与服务才是老年住宅项目最大卖点，产品价格定位，应该高于同地段同类型普通公寓产品。物业服务赢利策略物业服务费因为老年小区种种服务形式有别于其它普通小区，所以，老年小区物业服务费收取标准可采取相对高价位形式。各种单项服务费包含日常定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费小区活动服务等等。物业服务中租赁服务这种产品居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁问题。国内当前对于老年住宅物业管理还停留在养老院、敬老院管理模式上，对于市场化管理老年住宅模式，还处于起步探索阶段。老年住宅物业管理收入结构、盈利预测收入结构老年住宅小区服务供给及收费方式小区服务内容参考国内外现有老年住宅小区服务内容，针对老年人生、心理特征老年住宅服务应包含以下内容：医疗护理方面——医院、诊所、小区护理中心体育活动方面——适合老年人各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等教育配套方面——老年大学、图书馆中介资源提供——家政服务中心、旅游服务企业、房屋中介、婚介所等小区活动组织——如各类演出活动、交友活动、聚会等。收费方式费用收取应包含以下方面：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专题收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。收益模式：产品出售与出租相结合经营模式，确保部分投资快速回收，又可取得长期稳定收益。经营管理：能够聘请专业老年公寓经营企业负责经营管理，或则跟专业企业联营，以实现久远经营收益。后期管理：因为老年产品使用周期相对较短，后期空置产品处理上也要考虑，能够采用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使