某广场项目建设可行性论证研究报告-521.doc

XXX广场基本建设投资项目申请报告59某广场基本建设投资项目申请报告目录总论1.1项目概况1.2承办单位简介1.3项目提出的背景1.4项目的建设必要性1.5申请报告研究的依据和范围1.6主要技术经济指标1.7施工进度计划设想1.8工程招投标市场初步预测2.1国内房地产市场总体分析2.22007年、2008年房地产市场总体预测2.3某市商业主题广场的走向2.4本项目与其他项目相比较优劣势分析2.5本项目前景预测项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4项目建设方案与规划设计定位3.5价格定位3.6入市姿态及推广时机定位3.7销售（出租）方式定位3.8物业管理方式定位环境影响评价4.1环境现状4.2主要污染源分析4.3评价法规依据及区域环境现状4.4项目建设对环境的影响4.5环境保护治理措施环保、绿色建筑与节能5.1相关规定5.2建设提议营销策略6.1宣传主题概念6.2卖点整合6.3优惠措施6.4销售目标体系——整体推广思路6.5外发式宣传策略6.6销售进度目标6.7资金回笼计划投资估算和资金筹措7.1投资估算7.2资金筹措财务评价与社会效益分析8.1盈亏平衡分析8.2敏感性分析8.3社会效益分析结论附件一建设单位近三年的财务报表及五年利润预测表附件二撰单位营业执照、资质证书第一章总论1．1项目概况1.1.1项目名称：某广场1.1.2建设单位：某市某有限公司1.1.3建设地址：某市1.1.4建设单位法定代表人：1.1.4建设单位联系人：1.2承办单位简介建设单位某市宝星发展有限公司位于某，主要经营范围为房地产开发、自有物业租赁、物业管理、日用百货、文化体育用品纺织品、服装、家用电器等综合大型的有限责任公司，公司注册资金叁佰陆拾捌万元，是在某市及周边区域有一定综合实力、良好口牌及信誉度的发展公司。1.3项目提出的背景本报告所陈述的对象为某广场，以下简称本项目。“某广场”项目坐落某市中心区，毗邻优美、宁静的某。总建筑面积约78000平方米（其中±0.000以上建筑面积约58000平方米，地下室建筑面积约20000平方米），建设定位为与某广场融为一体的大型商场。有“某X”之称的某市位于广东省。属亚热带气候。年均气温为21.5C。系著名的历史文化、风景旅游名城。某市坚持以经济建设为中心，积极实施东进和“东引西连”发展战略，实行内、外源型经济并举，全力打造“三大经济板块”，推动经济增长不断创新高。2006年实现生产总值526.22亿元，比上年增长14.5%，比2002年增长65.2%。近年来，某经济社会呈现持续、快速、健康发展的良好势头。在去年底召开的市第十次党代会上，确立了“工业主导、重大项目带动、三产旺市、科教兴市和人才强市、区域协调发展”五大战略，作出了全力发展“工业、城市、县域、港口物流”四大主体经济的战略部署，努力把某建设成为最适宜旅游的花园式风景城市、最适宜人居的生态型山水城市、最适宜创业的现代化工业城市。某招商引资不断取得新突破。2003年以来累计实际吸收外资达24.3亿美元，其中2006年预计6.71亿美元，比上年增长11.4%，吸收外资总量连续四年稳居全省山区市首位。某地理位置优越、自然资源丰富、基础设施扎实、人文环境良好、政策设施配套，是投资兴业的风水宝地。某的中心城区，随着政府近年确定“东扩南连”、“一江两岸”、“百万人口大城市”的战略规划，城市的空间和容量都将倍增，某区域商业对于周边的有效辐射以及有效消费人口都将大大加强，对于市区商业的扩容、升级提供了重要的契机。据统计，五年内也需要新增超过50万平方米的商业面积。2005年，全市住宅完成投资15.65亿元，比上年增长25.4%；市区商品房销售面积59.16万平方米，同比增长10.9%，销售均价为2419元/平方米，同比增长9.5%。项目选址位于某市某四路，西面隔着东环广场（规划待建）为某广场，东面为某广场，南面紧挨某四路，一路之隔为某X大酒店，北面为某国际酒店（拟同期规划待建），项目靠近居民住宅区，人口密集，地理位置优越，交通便捷。是建设综合性广场的理想用地。某城区及周边区域近期开发的大型项目建设的房产项目主要为某、某、某、某及位于某新城、某碧桂园等都为单一房产出售项目，与本项目有潜在竞争的其中之一是将投入运营的某国际广场，虽然名称同为国际广场并位于商业街道，但地理位置较偏、广场主题不明显。能以某市地标形象出现的只有本项目。1．4项目的建设必要性1.4.1符合某市（某区）发展规划要求某区是某中心城区，位于市区的中南部，是某的陆上交通枢纽，以及某通往珠三角、粤西、外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入90年代，某区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“九五”期间，某区的主要经济指标年均增长快速，旅游、物贸、交易、都市型工业以及房地产业等