河南许昌项目物业可行性研究报告.doc

可行性研究报告许昌物华置业有限公司XuChangWuHuaRealEstateDevelopmentCorporation-55-许昌项目可行性分析许昌物华置业有限公司二00九年十二月二十八日目录第一章许昌城市状况…………………………………………………3第二章许昌房地产宏观市场分析……………………………………8第三章房地产宏观政策的影响……………………………………13第四章项目分析与定位…………………………………………….17第五章项目规划设计建议………………………………………….34第六章产品定价及开发……………………………………………38第七章项目投资静态分析………………………………………….40第八章项目投资动态分析………………………………………….43第九章项目风险分析……………………………………………….52第十章结论与建议………………………………………………….53第十一章附件………………………………………………….….54第一章许昌城市状况人文环境：许昌作为汉魏故都,有着丰厚的历史文化底蕴，成为数千年来影响着许昌走势的一个重要的精神传承，而“河水清漪漪，莲叶何田田”的水乡气质也是在河南地区相对少见的，从而造就了许昌人骨子里的骄傲气质和对本土文化的情结。素有“三国文化之都”、“腊梅之都”、“钧瓷之都”的许昌，便利的交通、宜人的气候和丰富的旅游资源促进了许昌旅游文化经济的发展。地理位置：自古有云：“得中原者得天下”，而许昌位于整个河南省的中心区域，与郑州、开封等城市接壤，可谓是中原大地的核心地带。城市气候：许昌属于暖温带季风气候，四季分明，年降水量为579毫米，平均气温为14.7℃，全年日照情况2280小时。城市人口：截至到许昌2008年末，许昌市总人口452.4万人，其中城镇人口153万；从人口的分布情况来看，禹州市为人口最多的区域，人口数为120.3万，而作为城区的魏都区人口最少，只有38.7万。近5年来魏都区人口保持稳定的增长，但增幅不大，在0.5%-2%之间。由于许昌的人口流动性不大，可以预测未来人口也将继续保持相近的增长速度，因此房地产的增长也为刚性增长。城市交通：距离郑州郑东机场仅50公里，高速直达：京广铁路纵贯南北，经由许昌有多次快速列车发往北京、上海、深圳、广州等地；京珠高速公路和许昌至南阳、兰考、日照、登封、洛阳、扶沟、亳州的高速公路以许昌市为中心形成“米”字形的高速公路框架。现代立体的交通网络，是促进许昌经济腾飞的一个重要推手。城市教育：许昌市有一所本科院校——许昌学院；一所专科院校——许昌职业技术学院；还有许昌一高（省重点）、许昌实验中学等优秀中学。城市行政区：许昌市辖1区2市3县（魏都区、禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县、襄城县），面积4996平方公里，现有乡43个、镇35个、街道办事处20个、行政村2250个、居委会167个。其中魏都区是许昌市唯一的市辖区，是许昌市的政治、经济、文化中心。城市规划划分：东区：近年来重点建设区域，新的行政、居住核心区，未来的城市CBD。该区近几年兴建了大量的高档居住社区，目前的入住率不高，尚未形成足够的人气。中心区：以生活服务为主，大型公建及人文景观积聚区，服务设施齐全。但不同性质用地相互交叉严重，民房密度高，现状差，个别新建小区配备了相应公共设施与室外环境。许昌县：独立的行政区域，兼有各类性质用地，工业与城市服务设施并存，经济发展较为落后铁西区：项目所在地，是旧工业基地，区内有大量的旧工厂和相应的配套小区，区内的住宅档次较低，周边生活配套不尽完善，周边环境较为脏乱。目前该区许多工厂已经废弃，政府正大力推进旧工厂和危房的拆迁改造工作，改造重建将是铁西区未来的发展方向。经济技术开发区：新型工业项目为主，居住及生活配套服务靠铁东铁西解决。城市定位：根据河南省颁发的《中原城市群总体发展规划纲要》，许昌定位为——高新技术产业、轻纺、食品、电力装备制造业基地；农业科技示范基地；生态观光区。城市发展战略：东扩战略：许昌东城区位于许昌市东部，创建于1997年4月，规划面积20平方公里，规划人口20万。许昌市政府致力将东城区打造为一个集商务酒店、写字楼、大型休闲购物中心、高档住宅社区为一体的全新城市CBD区域。北上战略：郑许空间和产业对接后，不仅可以降低两市之间人流、物流和信息流等要素的流动成本，实现资源优化配置，而且能够带动中原城市群核心区对豫南、豫东南人流、物流、信息流、产业流的形成和发展。旧城改造战略：根据政府未来的规划，首先将会完善铁西区的城市基础设施与管理工程。接着，对铁西区内的废弃工厂和违建房进行拆迁，把区内存在的闲置土地通过招标出让的方式用作商业或居住用途。目前政府把大量的人力、物力、财力投入到铁西区的旧城改造之中，未来的铁西区将会有一个崭新的面貌。宏观经济环境：