福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告.doc

福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告3目录第一章总论11.1项目概况11.2编制依据及研究范围21.3编制原则31.4主要技术经济指标41.5可行性研究结论5第二章项目建设的必要性和可行性72.1项目建设背景和必要性7第三章市场需求分析93.1建材市场的现状及存在问题93.2我国建材市场的发展趋势10第四章项目建设场址概况与建设条件194.1场址概况194.2建设条件19第五章建设内容及规模235.1建设指导思想与原则235.2建设内容及规模23第六章建设方案256.1设计原则256.2建筑设计266.3结构设计286.4电气设计286.5给排水设计316.6暖通设计33第七章节能367.1、项目所在地能源供应条件367.2能耗分析377.3节能措施38第八章环境保护408.1环境功能区划及应执行的排放标准408.2环境影响分析418.3主要环保措施45第九章项目实施计划519.1实施计划519.2具体实施计划进度表51第十章项目招投标5210.1招标依据5210.2招标方案5210.3招标基本情况52第十一章投资估算与资金筹措5411.1投资估算5411.2资金筹措55第十二章效益分析6012.1财务评价基础数据与参数选取6012.2营业收入估算6012.3成本费用估算6112.4财务评价指标6212.5不确定性分析6412.6财务评价结论66第十三章结论与建议7413.1结论7413.2建议74附件、附图：福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告24第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称福建益家建材综合广场建设项目1.1.2建设单位福建益家建材市场股份有限公司1.1.3建设地点石狮城区外环东路南侧，东至38米规划路，西至26米规划路，南至26米规划路，北至外东环路。1.1.4项目性质本项目属于新建项目1.1.5建设规模和内容本项目总占地面积66179m2（约117.1亩），规划总建筑面积225920m2，项目建设区划分为商业区、办公区。其中，商业区分为东馆（建材市场，分为A馆、B馆、C馆）、西馆（综合市场，分为D馆、E馆、F馆），办公区立于A、D馆上部（其中5、6层拟作为休闲娱乐中心（包含电影院、保健休闲中心（如健身房、桑拿足浴中心等）），6层以上全部为办公写字楼）。地上商业建筑面积123000m2（其中东馆：61500m2、西馆：61500m2）、地上办公建筑面积5000m2（A馆办公楼：25000m2、D馆办公楼：25000m2）。1.1.6项目占用地土地性质拟建福建益家建材综合广场建设项目占地面积为66179m2，土地性质为出让，用地性质为批发零售（商场）、商务金融用地（写字楼）。1.1.7项目投资和资金筹措本项目总投资为53646.46万元，其中：建安费用30352.10万元，其他费用20274.23万元，基本预备费1616.32万元，建设期贷款利息1403.81万元。根据建设单位财务能力和投资意向，本项目建设投资33646.46万元拟由项目建设单位自筹解决，20000万元向银行贷款，其中建设投资根据工程进度投入，项目以运营期租金收入作为流动资金。1.1.8财务评价（1）项目财务内部收益率按22年计算期计算，通过编制项目投资现金流量表，经计算，本项目财务内部收益率为：税前23.91%、税后20.01%，均高于财务基准收益率（10%），具有较强的盈利性。（2）财务净现值按10%的财务基准收益率测算，本项目财务净现值为：税前95,398.95万元、税后62,553.00万元，均大于零，具有投资可行性。（3）投资回收期本项目投资回收期（含建设期27个月）为：税前6.7年、税后7.5年，均短于基准投资回收期10年，表明投资回收性可接受。（4）投资利润与利税率本项目投入总资金为53646.46万元，运营期内年均息税前利润（EBIT）为23138.41万元，项目投资利润率为43.16%，投资利税率46.78%，高于基准投资收益率10%，达到投资者预期回报率，以上数据表明本项目具有较强的盈利能力和较高的投资回报率，所以在财务上是是可行的。1.2编制依据及研究范围1.2.1编制依据(1)《投资项目可行性研究报告指南》（计办投资[2002]15号）；(2)《产业结构调整指导目录》（2011年本）；(3)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，中国计划出版社）；(4)国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知；(5)《福建省建材产业调整和振兴实施方案》；(6)《泉州市区商业网点规划》（2004年10月9日）；(7)《泉州市人民政府关于印发泉州市现代物流业发展规划的通知》（泉政文[2006]156号）；(8)国家有关法律、法规、政策、标准；(9)福建益家建材市场·规划建筑设计方案（深圳市国际印象建