商业综合体商业规划及动线设计.doc

城市综合体商业规划及动线设计对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，主线就没有拟定业态设立，仅仅只是限定了规模，这就规定建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值奉献，如此才干得心应手地进行布局。1.按功能性质分类商业业态涉及百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。2.按消费方式分类我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。相应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。3.按消费层次分类可划分为从平常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，相应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为平常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。4.按对项目的价值奉献按业态对商业项目的价值奉献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提高，而大型超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，业态的规模和品牌知名度与租金是成反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金就越低。二、业态布局原则与所有类型的建筑设计同样，规划要挖掘项目用地的环境特点和优势，业态布局应与交通、环境相应。比如，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些基本规律之外，购物中心的业态布局还要注意以下几个原则：1.合理分区把复杂的商业综合体功能进行分解归类，做到分区明确，达成易于消费者辨认和方便引导的目的。1）按性质分区物以类聚，人以群分，商业也是同样。我们发现，自然形成的传统商业街区往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、酒吧一条街等，由于聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，达成共赢。商业综合体内不同业态类型对环境气氛的规定或者说影响是完全不同的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划一方面将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会提成百货楼、娱乐楼，此外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。图1万达商业综合体基本模型2）按管理规定分区业态的经营时间不同是更为客观的分区规定：如有的超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小时营业，应按管理规定相对集中，最佳设有独立的退场流线。如图2，美国JERDE事务所设计的北京蓝色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形的街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园布置。同为JERDE事务所设计的石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒吧集中在项目一侧形成“庄里街”，娱乐业态的入口与之呼应，特别地设了一个室外的飞梯从庄里街地面直达位于五层的影城，如图3。图2北京SOLANA蓝色港湾平面图图3石家庄勒泰中心总平面图3）按档次分区一般规模的商业项目大体应当有一个目的消费群，该消费主体的消费能力、消费习惯以及相应的品牌档次相对明确，在一个商业项目内并存高档和中低档消费业态的并不多见，有些项目则由于规模较大，或者服务半径内客源局限性等因素，安排了不同档次的业态。这就必须注意加以分区，否则低端业态拉低了高端业态的环境品质，带来的无效客流也是对高端业态的干扰。如精品百货，不希望距离超市入口太近，特别是国际奢侈品牌，一定要独立一个区域，不受其他业态干扰。例如合肥包河万达广场是万达初次引入国际一线奢侈品牌，都集中在首层独立的区域。4）按租金水平分区不同业态可接受的租金水平是不同的。通过研究一些项目的租金情况可以归纳出一些规律。超市行业的毛利很低，经营在于大客流和货品的快速周转，其能承受的租金低，一般设于地下或者位置不太好的区域，首层最佳的位置都是给租金高的服装服饰珠宝。