京城别墅营销推广策略分析.doc

京城别墅营销推广方略分析京城别墅营销推广方略分析作者：佚名时间：-3-26浏览量：现今别墅地产业已从卖方市场转变为买方市场，成功人士对别墅居住但愿是：远避滚滚烟尘，不离十丈红尘，推窗微风扑面，绿意满眼；自驾车随时可直抵市内各重要地段，交路线四通八达，城郊畅利，掌握商机，轻松自如。我们结合本案市场定位，以及房地产市场筹划营销理论和实践运作措施，凭借房地产行业运作流程，逐渐实行推广。一、别墅地产品牌营销方略良好品牌形象是开发商一项无形资产，开发商要想获取竞争优势，建立自己品牌是最有效措施，房地产筹划首要任务，就是为项目创导致功品牌，以利于实现销售，减少购房者选择物业时所需花费分析心力。而品牌唯一性又是品牌成功首要条件。分析别墅自身特点与个性和自然相结合，迎合消费者需求发展趋势，着重营造小区文化，倡导新型生活方式，赋予品牌独特魅力，以高素质生活空间（会所）、温馨气氛，增强业主对小区归属感和认同感。运用项目特有概念来塑造有效广告卖点，瞄准目市场，传播项目自身优越性和重要卖点。品牌整体主张显眼有力识别标示，以及楼盘最初上市卖相，是品牌能否成功关键，而简朴易记品牌宣传口号很好体现了这一点。二、传播推广方略结合本案高端性、稀缺性特点，精确锁定目客户群体。在传播中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体广告攻势环节，采用内外结合、环环相扣战术，迅速深化市场对本案认知。信息化生活快捷将电视、网络等多媒体技术带进了千家万户，使立体推广有了更广阔外延和内涵。1、媒体公布方略别墅媒体诉求对象相与其他房地产项目相比有很大局限性，在媒体公布上更应“精挑细选”。A平面类媒体名称发行量发行区域读者群《北京青年报》60万份北京地区受众群广泛，唯一类媒体《北京晚报》80万份北京地区北京地区发行量最大纸媒《二十一世纪经济报道》万份全国重要都市、覆盖香港；Dm直邮3000多家企业及飞机航线商务人士、企业经理、专业人士杂志媒体——Dm类：《目》、《长安俱乐部会员专刊》、《京城俱乐部会员专刊》——航空类：《今日航空》、《中国之翼》杂志媒体——经济类：《财经》、《世界经理人文摘》、《现代经理人》、《中国投资》——休闲娱乐类：《高尔夫》——专业类：《新居产》、《万房》（以上详细分析数据简略）B电波类广播类：北京人民广播电台文艺台北京人民广播电台电视类：房地产市场销售方式发生变化，已从过去图纸销售，转变为目前越来越多现房销售，单纯依赖平面媒体配合销售已经不能满足新变化需要，而电视广告可以多角度、多画面、立体地为消费者提供房地产信息，处理企业无法树立品牌形象弊端，与平面广告形式优势互补整合营销行为作长远品牌路线。电视广告投放时间及栏目贴片推荐：BTV--1《北京新闻》贴片广告BTV—1、BTV--5《证券无限》贴片广告BTV--6《体育新闻》贴片广告首都机场电视媒体：LcD数字大屏幕、等离子等作为广告信息载体。采用灵活播出方式，使旅客及迎送客人，在机场滞留期间多次接触此媒体，不仅有效地抓住受众注意力，并且是该媒体成为众人注目焦点。受众分析：平均受教育程度高平均收入水平高平均消费水平高平均决策能力强播放方式：（略）京城别墅营销推广方略分析作者：佚名时间：-3-26浏览量：c网络类：门户网站：包括新浪网站、搜狐网站专业网站：北京房产网、搜房网、焦点网D户外广告围栏广告、路牌广告、灯箱广告、车身广告、地铁广告、交通标志等。2、公关活动促销主题如：嘉年华会；新闻公布会；地产与都市经营论坛；3、别墅广告媒体投放时间选择由于今年春节在1月份，与今年圣诞节、元旦相隔不到一种月时间，在这个时段作广告宣传和市场推广是势在必行。通过对本项目媒体配置与广告主题设计筹划及创新，传达项目自身优势与素质，加以视觉上冲击力，从而找到与市场、与目客户心灵上、心理上一种沟通与默契。同步，透过一系列广告主题、诉求、广告版面、软性炒作，在充足考虑预算基础上，做有效推广，而不是肓无目狂轰乱炸。（详细时间安排简略）三、销售推广方略A．外场环境营造：营造外场环境；销售员前期培训与营销人员包装，最大程度地增进销售，使客户在购房同步，也买到了与高档物业相匹配服务。B．现场布置：售楼处卖场虚实设计/样板间；c．直销营销模式：a、扬弃老式销售代表形式，由高素质经理级人员专题负责意向中客户，专人服务，深度沟通。b、针对性销售（开客户聚会、中介集会、嘉年华会）c、伴随大陆对香港、台湾贸易加强，港台来京投资商会逐年增长，我们计划与港台较大旅行社合作，扩大销售范围。D．俱乐部营销模式：除形成本案自有会所会员企业之间口碑传播巨大力量外，同步针对性运用俱乐部高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目重点推广。E、营销战略创新a借势营销：借政府官方活动活政策扶持之势，借别墅周围有影响力企业经营整体推进之势