关于完善警情研判机制的报告.docx

关于完善警情研判机制的报告荣宣公司所属三幅商业用地研判报告第一章前言本次调研主要针对土地价值的考量地块优劣势分析并以此为目的对三地块进行了实地考察与走访收集到了一些基础信息与市场信息结合目前融资环境对公司资产进行融资立项前景预估。第二章概要1.调研对象：公司所属的军屯、清流、利济土地2.调研内容2.1土地基本概况：2.1.1地理位置a.军屯市场土地地块占地9.8亩位于XX市二绕内新都区军屯镇文昌村是军屯镇镇政府等行政机构所在地距XX市中心直线距离29公里车程1小时；距g4202高速入口6公里车程10分钟；b.清流市场土地地块占地8.6亩位于XX市二绕外侧新都区清流镇均田村所属区域为清流镇主场镇距XX市中心约36公里车程1.2小时；距g4202高速入口2公里车程5分钟；c.利济市场土地占地6.95亩位于XX市二绕外侧新都区清流镇利济场镇距XX市中心约33公里车程1.2小时；距g4202高速2.5公里距成彭高速2公里靠近105省道。2.1.2周边环境及配套情况a.军屯市场目前闲置无经营项目地块被居民自建房围绕附近主要由本地人修建的自建房形成乡镇社区周围有大面积农田及被规划但未开发土地此土地来源于原农贸市场搬迁遗留地周边市政配套包含政府机构卫生院学校银行汽车站农贸市场等以及自建房形成的临街商业。b.清流市场地块目前为场镇农贸市场由我司经营管理周边多为原住民住宅、临街商铺以及政府行政机构等1公里以内有政府职能机构、公立医院银行学校小型商超及其他居民服务类设施。c.利济市场地块目前作农贸市场用途由我司经营管理周边主要为务农群众居住地房屋多以自建房为主作为清流镇的管辖场镇配套与清流市场相比有所弱化但居民生活基本配套完备。2.2.地块价值分析2.2.1综述上述三地块均在成都北部区域二绕内外根据XX市政府近期公示的《XX市城市总体规划（2016-2035年）》草案内容政府将高质量改造北部区域增强区域一体功能新支撑定位北部区域为都市功能优化区是发展开放型经济的重要区域主要加快国际铁路港能力建设强化国际货运功能打造国际铁路物流贸易中心和铁路门户枢纽并以此来进行产业升级；同时划定占比达北部区域近50%的一级通风廊道用以控制建设用地蔓延。在此基础上加快老工业基地和老旧社区改造完善基本公共服务功能提升北部区域宜居环境。对以上内容的解读简述为政府对北部区域的改造主要针对提升区域内的居住环境将过往的脏、乱、差环境进行大力治理产业规划着重发展铁路物流运输并以此带动其他产业升级结合上述内容我司三块商业用地从发展上来看具有良好的潜力三地块均在城镇内均为农贸市场处于城镇居住中心但面积偏小最大不超过10亩最小近7亩且附近居民消费水平偏低加之2017年的环保治理活动导致原本区域附近的小企业厂房大面积地停工外迁进一步导致城镇消费能力下降因此目前而言如果开发以当地居民为主消费力的商业项目会有许多问题需要考量。2.2.2分述a.军屯地块军屯地块所在地军屯镇根据政府公布的信息人口2万加之文化底蕴是三地块当中总体情况相对占优的占地面积最大离城中心最近交通方便政府配套相对完善目前中小企业数量相对而言也是最多的前文提到过的城镇消费能力下降就是来源于军屯的市场信息反馈得到的信息是因2017年环保整顿企业停工或外迁导致2017年农贸市场的每日人流量不如2016年的一半另外考察到当地临街铺面多数由外地人承租用于经营但街道车少人少进一步佐证了当地消费能力的下降。此外一个可关注信息就是地块几百米外由香投集团开发的拆迁安置住宅项目已经空置几年迟迟未动工。b.清流地块清流地块所属清流镇人口3万多因利济镇的并入扩大了行政面积目前地块为传统农贸市场是镇上居民菜篮子的主要供应地人口多以当地居民为主主要从事农耕以及水果类种植从地图景象结合政务公开信息中小企业较军屯镇少一些同时与之对比仅有10余分钟车程的新繁镇后者则有泡菜之乡的美名商业住宅也开发良多；再结合市场管理近期的租金收入下降现象清流地块适合于传统乡镇居民服务配套且规模无需过大受限于整体消费能力比如现代农贸市场加超市的模型。c.利济地块利济镇属于清流辖区属于镇-镇一体化中的被管辖区域因而在居民聚集度上较主镇区域有很大降低利济农贸市场也是作为清流镇的辅助存在从实际考察情况也验证了这一点市场占地是三块当中最小区域人流量最小目前价值最小的一块暂不建议商业立项。2.3融资建议军屯、清流、利济三地块于2017年12月打包作为公司流动资金贷款抵押物抵押于成都银行抵押额度1000万年利率6%在此之前三地块已连续几年从成都银行贷款额度从最初的1500万逐渐