世家官邸项目X年营销推广计划1207.ppt

阶段回顾阶段回顾推售情况：该阶段主要进行项目一、二期为主。2013年取得成绩2、客户情况：截止至本年度11月项目销售现场签约客户共251组按签约渠道由高到低依次顺序为朋友介绍28%、直接路过27%、户外广告22%、项目地围挡20%、短信2%、飞字1%。从上述统计中我们可以发现客户获知项目途径前四位分别为直接路过38%、朋友介绍22%、户外广告20%、项目地围挡18%、（直接路过与项目围挡客户重合度较高）；成交客户获知途径前四位分别是朋友介绍28%、直接路过27%、户外广告22%、项目地围挡20%到访客户和最终签约客户获知项目途径前几位基本相同这说明我们的推广渠道的方向还是比较准确且有效的但除了传统的这几项户外、围挡及老带新推广外其他渠道所占比列相对较少一般只占总比列的百分之一左右且途径也较少只有短信和飞字这说明了我们在本区域内散播项目信息渠道较为单一2014年我们的工作重点一定是要在传统的推广媒介上有所突破最大力度上支持现场销售工作。我们的客户：以改善居住型自住客为主本地客户占大部分比例年龄：客户年龄层次以30-45岁为主有较强购买力；来源：主要以东光本地客户为主项目核心客户大多集中在东光县城区域边缘客户有部分来自于周边乡镇及沧州市等区域。有少量偶得客户为外阜来东光地区发展。置业目的：约90%客户为自住其余为投资。关注价值点：地段、产品自身价值、商业配套。截止至本年度11月底项目现场共计到访客户2552组成交253套成交与到访客户比例基本为10比1；这个比例较之一般三线城市成交比例较为正常我们要想在2014年完成1.8亿的销售任务（年销售约330套月均销售28套）首先从增加到访客户数量入手保证全年到访客户3500组以上即月均到访客户290组以上（2013年月均到访客户数量为212组）；年到访客户3500组以上任务比较艰巨增加有效推广渠道刻不容缓。3、影响成交的主要因素分析4、形象推广回顾：传承世家再造经典世家官邸二期火爆开盘热销一期实景现房恭迎品鉴前阶段小结与启示2014年销售目标解析量：1.8亿预计14年预计分5批次推货计划根据现阶段价格初步测算2014年1月—2014年12月需要12个月内完成330套销售即28套/月深耕多年奠定基础华歌集团扎根沧州及东光地区世家官邸已成为东光地区高品质楼盘的代名词；低调内敛厚积薄发从世家官邸的推广渠道及开发公司的做事风格上低调内敛却又不失奢华大气；中心城区大盘启动世家官邸新富人区的核心地段区域内顶级豪宅引领东光县住宅市场走向。目标分解三：关于品牌13-14年世家官邸项目的运作是强化企业品牌影响力、稳固客户忠诚度的阶段。给予豪宅项目销售得特殊性客户对项目及企业的忠诚度尤为重要。2014年大势分析13-14经济增长空间巨大但人均尚有较大差距货币政策:利率市场化加速。尽管货币政策基调未变但利率市场化已经开始加速资金成本上升的趋势不可阻挡。这意味着短期资金成本及长期资金成本都会趋势性上升利率对经济运行的调节作用将会显著加强而货币供应量的重要性则会相应下降。投资:房地产投资增速可能放缓。房地产投资增速可能重回弱势理由如下:一房地产价格涨势仍然强劲多城市推出了更严格的限制需求的措施这会压制商品房的投资欲望;二保障房投资增速下滑2014年将出现显著的负增长;三货币政策也不支持房地产投资的扩张。产出:维持平稳。由于利率市场化加速及货币供应量增速受限经济无法获得扩张的足够动力因此经济将会在“下限”之上温和运行改革政策的细化及落实仍将是明年经济的主要亮点。我们预计产出环比及同比都将位于7%~7.5%全年增速大致与2013年持平。通胀:仍将处温和区间。由于投资动力相对今年不会继续加强通胀上升的动力也会弱化我们预期CPI将会在温和水平上下波动全年通胀水平与2013年相当。居住需求将爆发式增长。中国的城镇化率落后于工业化率这违背城镇化与工业化的一般规律。随着阻碍城镇化的障碍逐渐去除新增居住需求将可能出现爆发式增长。过去十多年来房地产市场也积累了巨大的供需缺口假设房屋供给按照过去十年平均的11.5%增长而人口增长和城镇化率也按照过去十年的速度增长居住需求和居住供给的矛盾要到2020年才能基本缓解。公用事业私有化的过程在上世纪80年代就开始在发达国家普遍出现这意味着政府财政压力的减弱和服务水平的提升。虽然中国的公用事业短期内不会出现私有化但公用事业对民间资本的大门已经打开未来基建投资可能在不依赖积极财政的前提下出现扩张。策略导出我们的核心策略：聚焦首席城市豪宅；利用项目自身在产品上的绝对优势打动客户；体验营销实景体验成熟社区。项目的形象定位：2014年营销攻略【“改变城市改变生活”总攻略】以客户价