成都乐地“浣花溪项目”营销策略报告.ppt

乐地“浣花溪项目”营销策略报告浣花溪成都的世界的HUANHUAXIINCHENGDUINWORLD思路导图第一阶段成果项目一阶段设计成果8目标拆分几大解决方案？意味着——逆市飘红全面超越目前成都所有在售高端项目的销售速度竞争比较销售分析：主力户型：市场供应户型以80-90平米一房为主总价适中但由于开盘时间为10年3月市场较好销售状况良好.价格：3月份开盘均价为14000元/平米价格从开盘至今已上涨至18000元/平米目前销售缓慢2010年3月时代豪庭项目剩余少量房源销售4套2010年4月项目新增供应158套；但4、5月销售12、14套销售依然缓慢。销售分析：西城少府以大户型为主：市场供应户型以75--160平米为主09年6月开盘市场较好销售状况良好目前项目以基本售罄。价格：项目销售赶上市场大势一直销售理想。楼盘名称客户是谁项目价值属性决定项目契合高端客户的价值认知城市高端项目客户结构的共性核心BB由于土地成本的影响整体开挖与分期开挖的启动资金的要求基本接近接近3个亿为考虑到后期根据销售情况变化整体开挖的对销售的灵活性较强因此我司建议：1、3号地块同时开挖C价格规律价格规律价格路段区域商业1F均价：70000元/平米项目名称AABCCC铺位号C65%明星+32％现金牛=143套7月总体推盘方案——“一期一批次推盘节奏产值测算”总体推盘方案——“一期二批次推盘节奏产值测算”75%明星＋25%一般产品=106套23％明星+55%现金牛+22%一般产品=137套宏观市场竞争产品GG一期一批次GG一期一批次2010年H新目标解析：3个月完成4个亿销售策略○明修栈道暗度陈仓以住宅为项目整体包装商业为销售为主住宅气质贯穿包装整体形象升华浣花○乐地城市巅峰之儿深耕细作。着眼全球的浣花向上生活！推售执行○商业怎么卖？如何卖？推售执行○商业（一期）怎么卖？如何卖？推售执行○商业（一期）怎么卖？如何买？推售执行○商业（一期）怎么卖？如何买？推售执行○商业（二期）怎么卖？如何买？推售执行○商业（二期）怎么买？如何买？推售执行○商业业态（一、二期）—负一层怎么买？如何买？推售执行○商业业态（一、二期）—1F怎么买？如何买？推售执行○商业业态（一、二期）—2F怎么买？如何买？推售执行○商业业态（一、二期）—3F怎么买？如何买？推售执行○住宅怎么卖？如何卖？推售执行○写字楼怎么卖？如何卖？案例研究浣花菲尔莫尔国际超甲写字楼豪宅营销成本下线营销惰性1、推广主题惰性：调性油爆●缺乏兴奋点的诉求2、推广及活动策略惰性：小众vs大众●北京上海●豪宅地铺化3、体验惰性：缺乏尊贵感●缺乏性格●缺乏豪宅符号城南一号——诉求地段价值“城市新中心”海珀香庭——诉求产品“五大系统、11层小洋楼”我们需要找一下调调《浣花溪记》钟惺行三四里为青羊宫溪时远时近竹柏苍然隔岸阴森者尽溪平望如荠水木清华神肤洞达。自宫以西流汇而桥者三相距各不半里。舁夫云通灌县或所云“江从灌口来”是也。人家住溪左则溪蔽不时见稍断则复见溪如是者数处缚柴编竹颇有次第。桥尽一亭树道左署曰“缘江路”。过此则武侯祠。祠前跨溪为板桥一覆以水槛乃睹“浣花溪”题榜。过桥一小洲横斜插水间如梭。溪周之非桥不通置亭其上题曰“百花潭水”。由此亭还度桥过梵安寺始为杜工部祠。象颇清古不必求肖想当尔尔。石刻象一附以本传何仁仲别驾署华阳时所为也碑皆不堪读。钟子曰：杜老二居浣花清远东屯险奥各不相袭。严公不死浣溪可老患难之于朋友大矣哉！然天遣此翁增夔门一段奇耳。穷愁奔走犹能择胜胸中暇整可以应世如孔子微服主司城贞子时也。时万历辛亥十月十七日出城欲雨顷之霁。使客游者多由监司郡邑招饮冠盖稠浊磐折喧溢迫暮趣归。是日清晨偶然独往。楚人钟惺记。一个巨大的活体博物馆老成都历史记忆最理想的现实载体生态的浣花。游赏的浣花文明以止人文也。观乎天文以察时变；观乎人文以化成天下。”住在这里是传统的、宁静的又是便捷的、舒适的。就如用白话文写就的传统既有白话的简练又将传统深蕴于内。踏入浣花那一刻你知道就是这里了只有这一方世外桃源之地能超越感官需求之上与你的心灵如此完美地契合。千年前浣花就是达官贵人聚集区而我们本体是超现代的城市极速发展之下的现代文明超现代时尚代表着顶级精神诉求高于物质本身而我们的调性是？具有人文的精神力量而不乏与超现代的高度认同触动最深处那千年的际遇一种高端时尚不失中国人文气息现代与中式完美结合优雅、复古、而又透露超现代气息我们塑造的是—贵族血统大阔景：40万平米湿地绿肺成都浣花中央公园生活大面宽：浣花片区罕有高层地标超级大栋距彰显气度奢华。大格局：单纯百平米纯居珍藏大户明亮空间规划稀有增值传世宅。大尺度：打破市场行情奢度户型大格局绝版尺度超值首选。——浣花香我们将国际精致简约精神刻画在建筑语晕中并移植浣花名宅品味注入人文艺术