博思堂_江苏宜兴龙背山项目营销推广策略报告_222PPT_XXXX年.ppt

博思堂地产综合服务股份有限公司2010年3月从一个故事说起…文峰塔传说陶都宜兴龙背山文峰塔原名承云塔承云塔在县东南五里万历三十五年建。建塔初堪舆家谓异峰起科名大盛。后果如其言。意思是说风水先生说从八卦看这里风水很好建造这座塔以后宜兴参加科举考试和中举的人会越来越盛。果然如此。本篇缘起宜兴龙背山林壑优美苍松翠竹浓荫蔽日。千百年来官宦贵胄文人雅士频顾留墨文化积淀丰厚。本案别墅依山而建借龙脉灵气旨在开创宜兴豪宅之标杆。本次沟通我们将由产品特质出发缜密研判市场环境。从概念导入发散于营销各环节。以求达到双方对于项目操作中的共识。目录Contents目录Contents第一部分战略（Strategy）项目背景分析地块四至：地块四周已形成一定规模的别墅类产品社区具有一定的市场知名度。地块属生地没有完全平整好。优势项目背景分析甲方预期目标物业发展战略本篇小结第二部分分析Analyse本篇前言QUE1:城市的发展能否支持顶级物业的出现？宜兴地处江苏省南端苏、宁、杭三角中心。东濒太湖东南邻浙江长兴西南界安徽广德西接溧阳西北毗连金坛北面与武进相傍滆湖镶嵌其间。全市总面积2038.7平方公里建成区面积54.92平方千米城市化率60%。全市户籍人口106.05万人其中城镇人口64万人。宜兴市辖4个街道、14个镇其中已丁蜀、官林和高塍三镇经济条件最好。2、支柱产业及历史人文3、经济环境3、经济环境3、经济环境4、城市发展交通发达地处三省交界交通动线发达便于与其他区域交流；三大支柱产业著名陶都城市宜兴紫砂全国闻名产业支柱为陶瓷、电缆和环保三大产业具有较强的代表性占GDP比重大；居民富裕GDP总量、人均可支配收入高居民富足具有较强的购买能力；城市向东南部地块资源稀缺城市规划向东发展南部为政府控制区域地块资源稀缺；核心购买力强众多的私营企业数量和私营企业经济基础为宜兴高端房产市场提供核心购买客群。宏观环境分析区域房地产发展房地产开发经营情况板块格局项目品质建筑外立面宜兴楼盘发展趋势及目前阶段楼盘量体及开发商品牌总结QUE2:在宜兴房地产市场的发展程度中顶级物业的出现是否是大势所趋？QUE3:我们面对的是一个怎样的高端物业市场及竞争对手细节？在售或未售项目分布楼盘名称别墅单价汇总别墅总价汇总54销售时间：09年9月-10年1月销售价格：12000-14000（独）/10000-11000（联）产品类型：独栋/联排独别占地：独栋1.5亩左右面积范围：独478-555/联380-470产品套数：独栋50套联排70套户型简析一期实景照片独栋区户型简析二期实景照片微观市场分析QUE4:我们未来的客群又是哪些人？他们具备哪些特征？产品以宜兴二次置业自住客户为主力少量投资或资产保值为辅核心主力为宜兴私营企业主产销收入居同行业前端经济收入可观；宜兴客户具有较强的地缘性其他镇区客户需要合理引导；极少部分公务员；客户购买以自住为主需求；客户的选择以区域内核心经济产业支柱为前提。这部分客户主要以投资或资产保值为主具有良好的投资视角专业性高小有成就在其他城市有相应投资。以距离的远近来划分宜兴周边城市客户有一定的居住需求其他城市客户多以投资为主；在宜兴从事产业运作或业务往来了解宜兴发展状况。浙沪苏方向客户类型3QUE4:我们未来的客群又是哪些人？他们具备哪些特征？本篇小结第三部分谋划Scheme1、同类的主力户型分布集中未进行分散排列存在销售风险；第一豪宅产品体系宜兴市场上的别墅建筑风格：从宜兴目前的在售和已售别墅项目的建筑风格来看大部分以欧式风格为主其中地中海风格和美洲风格最多。同时宜兴客户对欧式风格的接受度也最高。在建筑品质上历年以来整体的建筑品质不断提高部分项目如“东氿一号”在建筑设计、施工上均选用绿地集团项目的原班人马已颇具品质感并在一定程度满足了宜兴高端市场的需求。但这些离豪宅的建筑品质还有一定差距。在欧式建筑风格中豪宅别墅与普通别墅最明显的区别就是：豪宅建筑在风格上表现上更为纯粹。对建材的选择极为苛刻细节的处理更为严格。在本项目中建筑风格在品质上的纯粹性相对于建筑风格选择更为重要。我们建议：选择现有国内豪宅为参照蓝本并以此为品质标准对项目进行打造。在独栋别墅的风格选择中我们建议选择以“绿城桃花源”为代表的北美风格和西班牙风格力求通过建筑立面、色彩、建材肌理体现豪宅的品质。在类独栋别墅的风格选择中我们建议选择主流畅销的西班牙风格和意大利风格。1、入口景观的重点营造2、水系景观的景观建议2、水系景观的景观建议3、多风格组团景观主题的设定4、分隔空间的处理5、泄洪渠景观的处理户型设计品质的基本原则、核心理念和关键动