青岛小珠山项目营销策划报告_252PPT_XXXX_协成机构.ppt

青岛.小珠山项目营销策划报告前记研判——市场梳理上篇：研判—市场梳理宏观分析青岛市地处太平洋西岸山东半岛东南端东南濒临黄海与朝鲜半岛、日本隔海相望北与烟台市、西与潍坊市、西南与日照市接壤。青岛市总面积10654平方公里其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）1102平方公里所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。青岛岛城世界级的青岛有着与世界接轨的城市级别拥有多家世界级重点企业背山面海得天独厚。“世界在了解青岛青岛正走向世界。”市场现状黄岛区黄岛开发区西海岸的重要组成部分是前湾港和开发区发展最直接的延续空间“蓝色经济区”的概念使该区域成为我国海洋科技教育中心、海洋优势产业聚集区、海滨国际旅游目的地、宜居城市群和海洋生态文明示范区。胶南东部规划为商业中心总用地面积约260公顷。该区规划以生态绿化为主适当布置休闲健身设施和低层低密度文化休闲建筑成为市民休闲健身和文化娱乐的场所。整体规划和发展来看黄岛、胶南是青岛未来发展的主力方向典型项目分析——海上嘉年华产品情况推广层面：以“高端旅游”为战略围绕“水上欢乐无限“打造海上嘉年华概念09年10月18日举行奠基开工仪式。香港知名艺人刘嘉玲现身为活动造势央视名嘴水均益担任主持人。09年9月14日项目征集案名及项目LOGO奖项3000-30000元。推广渠道：围挡、挂旗、网络、短信等。客群分析：项目还末销售从积累情况来看客群以外地度假客群为主。海上嘉年华小结：典型项目分析——城建.亚丁海岸产品情况：德式巴洛克式立面设计使整个项目成为了一座欧洲建筑博物馆。城建亚丁海岸社区内五星级国际度假酒店拥有高尔夫练习场、网球场、游泳池、欧式步行街、高级会所等高尚配套。园林景观：最大的特色就是将园林景观与北方植物相结合绿化与建筑互为界面互相围和使整个景观流畅自然形成延续统一的视觉效果。典型项目分析——城建.亚丁海岸典型项目分析——城建.亚丁海岸城建.亚丁海岸小结：典型项目分析——海印长天典型项目分析——海印长天销售情况：去化速度较慢。8.5万体量销售近三年28套别墅目前还余6套400平左右的在售高层公寓已售罄。曾推出团购活动、特大优惠、千元大礼包、抽奖等优惠活动吸引客户的关注。价格情况：别墅总价448-838万/套现房销售。典型项目分析——海印长天海印长天小结：典型项目分析——昆泉.天籁村产品情况：立面设计为欧式简约风格。园林景观：景观规划引入中式传统的“门”元素蓝天.大海.绿树、山泉与人的交融欧风中韵。销售情况：去化速度较慢815套已售住宅套数220套。项目于2005年10月开始销售成交不容乐观2008年上半年成交不足20套。月均成交3套。目前少量多层在售；8套独栋已卖3套总价约600万左右；联排12套已卖4套总价约300万/平米左右。修船厂的污染、集中供暖等是影响房价的因素之一。价格情况：一期高层精装约4380元/平米。目前成交均价约5500元/平米五年涨幅约25%。高层层差约50-100元/平米。推广层面：主打山、海景优势；主张“回归自然与睿智的心灵寓所”的生活理念。客群分析：主力客群为北京、上海、哈尔滨、东营、维坊等外地客群为主占80%本地客群极少。以投资、养老、度假、置业为主。投放渠道较少主要以围挡、道旗、户外广告、报广为主。昆泉.天籁村小结：整体区域小结：即墨市区域简介——崂山区典型项目分析——石湾山庄典型项目分析——石湾山庄典型项目分析——石湾山庄典型项目分析——石湾山庄石湾山庄小结典型项目分析——颐和星苑典型项目分析——颐和星苑典型项目分析——颐和星苑典型项目分析——颐和星苑颐和星苑小结崂山区别墅市场－小结区域简介——城阳区典型项目分析——财宝山庄典型项目分析——财宝山庄典型项目分析——财宝山庄典型项目分析——财宝山庄财宝山庄小结典型项目分析——100福国际山庄典型项目分析——100福国际山庄典型项目分析——100福国际山庄典型项目分析——100福国际山庄100福国际山庄小结城阳区别墅市场——小结即墨市典型项目分析——芭东小镇典型项目分析——芭东小镇典型项目分析——芭东小镇典型项目分析——芭东小镇芭东小镇小结典型项目分析——海信温泉王朝典型项目分析——温泉王朝典型项目分析——温泉王朝典型项目分析——温泉王朝温泉王朝小结典型项目分析——天泰蓝泉典型项目分析——天泰蓝泉典型项目分析——天泰蓝泉典型项目分析——天泰蓝泉天泰蓝泉小结项目名称即墨别墅市场－小结区域区域园林景观：多数以自然景观做为主推方向自身园林打造品质感较差品质良莠不齐表明当前开发商并未能突破市场局限“跟风情况”风靡。从户型面积分析城市别墅与郊区度假别墅并未出现明显区分表明当前别墅市场在归属性及功能性层面存在混