成都蜀郡锦绣城项目营销策划方案演示稿-99PPT.ppt

全程营销策划方案本案重点：产品调整建议推广及销售策略前言本案撰写假定基础：全部预售手续在2005年底前取得；全部工程建设在2006年底前完成。本案重点：根据目前产品定位状况提供修改建议请开发商在条件许可范围内尽量考虑并加快调整；按照总体进度预排推广与销售的周期、目标、策略、主要内容。第一部分调研定位篇1、住宅市场概况今年1～7月份成都商品房交易均价为4060元/m2与去年同期相比上涨11.08％。其中商品住宅均价为3677元/m2比去年同期上涨16.95％。从单月价格变化看新政实施后成都商品住宅价格同比增幅开始逐月下滑从5月的21.93%下降到6月、7月的15%左右。6-7月住房价格环比还略有下降7月商品住宅价格基本上回归到今年一季度的水平（今年一季度的住宅新盘的销售为3690元/m2）。消费者方面消费心态更趋理性、务实。2、市场走势分析目前成都住宅市场最热点区域为2-3环统计资料表明目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%而3环外的商品房供应量也接近20%。价格方面应该说成都目前的房价已经偏高伴随着市场供求关系的变化开发商定价也将更加谨慎。预计在供给关系（成都住宅市场“供过于求”的局面在短期内不会改变）、开发商资金压力（银行紧缩银根）、消费者继续观望的三方影响下成都商品住宅价格难有较大上浮的机会。1、项目位置2、项目现状（1）四至范围项目西临双星大道北接培风小区（安置房）南临规划中60亩市政公园。（2）项目现状项目二期3栋接近封顶一期地基施工中施工现场比较混乱；外墙广告档次不高已经显得破损影响项目整体形象。3、项目周边1000米范围内社区配套（1）交通状况公交路线：90路406路406区间交通方式：公交、自驾车达到项目的路线：草金路-双星大道左拐光华大道-双星大道右拐武侯大道-双星大道。（2）其他配套：教育：成都九中四川广播电视大学西校区。医疗：规划中30亩的大型医院。购物：规划中农贸市场双星总公司、机投农贸大市场等。公园：永康森林公园4、项目周边环境生活氛围：不强治安情况：比较差空气状况：一般噪声情况：噪声较大5、项目经济技术指标（来自项目现场销售资料）（1）总净用地70267.16m2（2）总建筑面积226830m2其中：地上建筑面积：193475m2居住建筑面积：165938m2商业建筑面积：19322m2其他建筑面积：6969m2（架空层3946m2）地下建筑面积：33355m2居住户数：1789户容积率：2.7（底层架空不计）建筑基底面积：21079m2建筑密度：29.9%绿地率：30%机动车位：1075辆其中：地上184辆；地下891辆非机动车位：3837个其中：地上停车位：957个地下停车位：2880个区域产品综述代表楼盘：星语双城、华都新公馆等产品形式：小高层电梯公寓为主销售均价：电梯公寓约2700元/m2多层住宅约3200元/m2左右区域内竞争楼盘状况代表楼盘：星语双城、华都星公馆星语双城：距离项目约500米总占地34.7亩总建筑面积69000m2。总共580户共分两期开发；第一期两栋11层电梯公寓总共233户；面积从50-150不等其中90m2以下的小户型72户；一期目前销售价格2700元/m2销售情况一般；二期将于明年初上市。华都·星公馆：占地面积90亩总建筑面积约13万平方米。华都·星公馆2期多层和小高层电梯公寓组成；总户数352户；2期户型以80-130m2的舒适实用户型为市场主打目前2期接受咨询对外宣传价格为电梯2700-3000元/m2多层3200元/m2。四、SWOT分析SWOT分析结论（1）怎样在宏观市场、区域市场竞争更加惨烈的状况下让本项目脱颖而出？（2）在区域环境较差区域认同度不高的情况下我们将采取什么样的策略来让消费者选择本项目？（3）在总体规划已经定型部分产品已经接近封顶的前提下如何提升项目的品质创造优美的居家环境？五、项目价格研判主要面向成都市西部片区业主辐射全市及近郊区域中偏低收入阶层为主依托本项目价格优势和自身的特色品质吸引跨区域的消费者。成都外区域客户、集团购买者第二部分产品调整建议篇（以下一期代表A地块二期代表B地块三期代表C地块）1、总平由于地下室较大对于表面景观的营造有一定影响尤其是种植高大树木或大面积水域存在难度；一期7、9栋之间做硬质绿化（地面停车场）破坏整体内