富康花苑营销策划方案.doc

原富康花苑营销策划方案第一部分：项目现状分析宿迁新城区楼市浅析宿迁是个新兴的二线城市城市开发力度较大目前市区人口30万左右商品房开发量大于需求量但房价仍然是有小幅上升这和宿迁的城市化进度不无关系。己封顶的富丽莱花苑（高档）、金色水岸销售情况非常不好这和它的宣传策略有很大关系；仁恒公寓、金陵名府、天星花园、通城山庄、销售正常城宇商业广场（住宅部分）、项王小区、新园小区销售较好欧洲花园、名都-水景豪宅刚开始发售。二、区位在房产界有这样一句话：地段地段还是地段该地块在区位还是占有一定的优势位于宿迁市经济中心和政治中心的中间属于宿迁市中心。东：休闲广场、西楚现代商城、古黄河风光带、实小、宿迁一中、人民医院南：宿迁学院、装饰城、家具城、汽配城、、汽车站西：已建成的新体育馆、影剧院、图书馆北：市政府、各级行政单位、电信、银行中：新城区商业中心楚街距离宿迁最好的中小学和医院都较近随着新城建设的加快它的区位优势会越来越明显周边配套的优势有已经形成一定影响的楚街和已建好的西楚现代商城（苏果超市已营业）。劣势：周边无自然景观可作为卖点来炒作规划中的休闲广场还没动工。三、规划设计可能因为地块的形状小区没有大的中心广场景观设计只是简单的排房。四、案名目前案名“富康花苑”较平凡无特色对项目的推广和价值提升没有什么帮助建议更换案名。五、售楼部现在售楼部选址和包装都不好人流量太小没人气目前售楼部基本上没有形象包装。项目推广目前没有形象系统的对外宣传。第二部分：项目定位及宣传方案宿迁市在售楼盘宣传主题分析鸿意地产开发的金色水岸(城市花园)、东城水岸以水岸生活为主要拆求点在东城水岸的宣传上还运用了品牌战略(宣传用语：从黄河边到运河边)；锦华名园的宣传比较朴实：住得好一切都好金谷盛世康城、富丽莱嘉苑的定位是高档多层往宅：前者主题用的是尽享尊贵生活副标题21世纪高尚人居领地后者用的是尊荣府邸大家风范(有楼书)其标志里有五星簇拥的家园定位明确。凤凰城住宅部分的宣传重点以它的地段为优势突出了它的周边配套完善提出了多功能复合业态的理念。金陵名府、金港花园都是由较大的集团公司开发的它们的宣传突出了集团品牌优势〖有企业内部刊物(变相宣传自己实力)〗金鼎名座、仁恒公寓为高档小高层住宅它们的宣传除了突出自身的高档配套设施外前者以中央生活区尊贵名宅(老城区)为拆求点(有楼书、海报)后者提出了自己是宿迁中心居住区CLD(新城区)的理念。豫景山庄以绿色生态、尊贵庄园为拆求点很适合它的地理位置提出了“出则都市繁华入则庄园恬静”的卖点。通成山庄是老牌本地开发商开发的它以经典欧洲风格新生活的领跑者为拆求点；项王小区三期金枫园提出了宿迁市首座园林居住区的概念；天星花园二期的诉求点是至臻品质完美生活；这些拆求点比较陈旧没什么特色煽动性不强。欧洲花园的宣传突出了两点：大型欧陆风情小镇宿迁水岸住宅旗舰具体表现为它小区里的各个分苑和道路运用了人人皆知的欧洲城市名称如柏林苑、罗马苑、香榭里大道、维也纳广场等它小区东侧有一个天然小湖(20万平方湖光水色都市绿肺)名都水景豪宅靠近古黄河风光带以水岸庭院品赏生活为卖点。以上小区没有以宿迁本地文化底蕴来取案名和宣传的本案可以利用。二、本案主要目标客户分析1、公务员（含二次置业）（占较大比例）2、经商人员3、自由职业人4、拆迁户三、更换案名第一方面：从“虚”方面入手玩感觉、玩品味、让客户心理上得到满足！从名称上进行包装名称是产品的名片是产品的性格体现产品的定位一个准确的适当的名称对产品的形象宣传及推广起着不可估量的作用。把案名更换为“西楚人家”这个案名富有浓厚的文化气息目前在宿迁是独一无二的。宿迁是西楚霸王的故乡宿迁名片“西楚雄风酒都花香、河清湖秀、生态乐园”就有“西楚”二字该项目本身就位于“楚街”两侧西楚现代商城、宿迁形象雕塑“霸王举鼎”也近在咫尺。案名有三个备选方案：西楚名府（同西侧的金陵名府类似）、西楚府邸、西楚世家、西楚人家还是“西楚人家”感觉比较好。案名及标志组合方案：四、宣传主题高品位定位中档价位销售结合案名宣传主题定为：新古典主义名宅副广告语：展西楚雄风住西楚人家定义名宅沉淀了历史及品位大隐于市的从容五、售楼中心售楼处是期楼的“脸面”未来的项目如何在很大程度上是通过售楼处的第一印象来判别的因此要花大力气对售楼处进行设计与包装：迁址：建议迁到西湖路楚街入口那里人流量大。装修：配合案名及形象宣传装修为中式古典风格以现代简约木制桌椅为主售楼人员统一着中式服装使售楼中心形成“新古典主义名宅”的氛围。六、内部包装工地现场包装（略）A、工地围墙及需遮挡处的包装B、案旗C、现场引导系统为进一步拓展售楼处的广告张力工地围墙也应充分利用。将售楼处与工地围墙有机地组合为一体绘以大面积的色彩图案和简要文字并配上迎风招展的各色彩旗以使行