售楼卖场效果策划与实施体验营销.pdf

乔远生上海毕越咨询公司总经理地产资本论：后调控时代的价值演变国内标竿房关键词地产企业——如何应对和调整自己的资本发展战略？合作持续发展关键问题——1.企业如何应对宏观环境的变化？2.如何顺势而为构建自身的核心竞争力？3.如何在激烈的竞争中建立和巩固自己的市场地位？4.如何通过不断资本融资和产品创新中取得先动优势？后调控时代房地产市场的变化•节节攀高的外汇储备带来浩浩汤汤的流动性过剩。流动性过剩为资产价格膨胀推波助澜股市大起大落房价却在稳步上涨•工业化进程在加速城市化进程必将大跨步向前数亿农民将走进城市需求扩张仍然是整个市场的主旋律•后调控时代将造就一批伟大的企业也将淘汰一些号称伟大的企业。一些企业生于忧患一些企业将死于安乐。内有资金链紧绷外有政府监管铁腕地产企业传统价值必须转变•宏观调控加大了所有开发商的成本房地产市场进入资本竞争时代宏观调控以后必然会带来一股房地产企业的并购浪潮•未来五年中国房地产市场的集中度会由现在不到10%提升到15%真正有品牌的房地产公司显示出自己的竞争实力房地产市场价格上涨的社会和经济原因•房价上涨从根本上是供需关系不得不承认需求大于供给需求包括三种：1、使用型、2、投资型、3、二者兼有的混合型的这三种是客观存在只要购买房屋就是资产型的投资如果供给不足不管是哪种类型需求房价必然要上涨•人民币的升值和楼价有一定的相关关系人民币升值外资会不顾一切的进来享受升值的好处外资进来以后房地产是它瞄准的一个重要领域也会推动房地产价格的上涨•中国城市化进程加速人均收入以二位数增长和中国经济进入起飞阶段市场需求加大土地资源短缺房价自然上涨•中国现在的问题是闲散的资金太多工业生产已经是产能过剩资金流到传统的工业领域能盈利的机会不是太多所以资金会流到房地产这样的投资领域中国房地产市场价格上涨的深层次原因了解全世界同类的城市同样的GDP规模人口规模、产业结构的情况我们的城市在全世界同类房价来说上涨得是最小的我们面临的是全球资产价格重估以及定价权的竞争当前世界面临三大主要的竞争。•第一个是饭碗之争我们面临的贸易摩擦都不是贸易顺利差的问题背后是饭碗、就业岗位的问题。•第二个是资源之争全世界面临资源的重新分割中国威胁论是中国在全世界推行新殖民主义到处收购资源德国出台法律因为中国已经收购了巴西、俄罗斯的森林之后就是砍树。•第三个就是资产价格的竞争我们面临全世界的股票、房地产市场的价格都是资产的价格是立足于工业化时代形成的价格体系工业化时代是以资本密集型大机器重工业、固定资产占的比重过大的特点下形成的资产价格体系。房地产企业面临的变革和挑战•企业规模化——中国上市的房地产公司今天A股、B股、H股和红筹股加起来有160家市值超过了1万多亿在未来的五年中中国还将在这些上市公司中间产生几十家500—1000亿或者是1000多亿元的地产公司所以投标竞争的市场是刚刚开始•合作国际化——中国的房地产金融市场一个很明显的变化就是国际基金大量涌入了中国无论是本土上市公司还国外的公司都在寻求与跨国公司进行广泛的合作•市场集中化——未来的五年中国房地产市场的集中度会由现在不到10%提升到15%这其中蕴含着千百万小的企业被兼并几十家上百家大的企业不断的成长•竞争资本化——在新一轮的调整、并购或者是重新重组过程中最后谁将胜出取决于你的资本能力资本能力是自身获得资本的能力和你能够跟有资本人合作获得他支持的两方面能力的综合国内房地产标竿企业如何应对？万科规模扩张提速运营结构转型增发募集资金•今年上半年累计实现销售面积231.2万平方米；•销售金额174.7亿元人民币；•将公开增发预计募集资金约100－120亿元。2007－2010年万科的创新和变革在未来2-3年内万科将在合作方式客服方式产品方式和生产方式等领域进行一系列创新和变革。万科销售的产品将以精装修房逐步取代以前的毛胚房。深圳万