XXXX长沙中顺国际广场综合项目营销策划报告(定)(写字.ppt

中顺国际广场（建议名）营销策略汇报序言市场竞争分析先看项目物业自身的定位原始产品定位中顺置业公司对本项目的战略思考这一目标意味着什么？——“叫好又叫座”界定问题项目概况北侧：直接临电力路与一待建项目隔路相望。交通分析噪音分析景观分析地块SWOT分析市场竞争分析长沙房地产市场现况旺坤家园南城房地产开发特点长沙写字楼市场现状分析项目名称项目名称2.售价及租赁价格分析2006年后典型写字楼的均价2006年在售写字楼项目均取得了不错的销售成绩05年上市的湘域中央、运达国际各自凭借其在软硬件上的优势在06年上半年基本销售完毕；而06年初盛大开盘的佳天国际新城由于良好的投资潜力与超前的规划设计目前销售在90%左右。11月开盘的豪廷大酒店和中天广场行政公馆都有着较强的品牌优势目前的销售状况也比较可观。长沙的写字楼等办公用房目前总体出租率维持在80-90%之间而新近入驻的中档专业写字楼凭借其高性价比而取得了较高的出租率如第一大道、恒隆国际、建鸿达现代城入驻率达到94%左右；而原来的老写字楼、配置较低档的写字楼空置率高如平安大厦入驻率仅40%联合商厦入驻率仅达到70%。长沙写字楼市场正呈现差异化竞争的格局客户细分的程度加剧。一般而言写字楼的客户群体可以分为以下四类：1.实力雄厚、发展历史悠久的大公司这一类公司资金充裕注意对其形象的维护因而对写字楼的要求较高高档写字楼通常是他们的购买或租赁目标。2.发展中的中小型公司这一类公司正处于事业发展阶段需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台。在可以承受的范围之内形象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。3.刚刚起步的小型公司因为公司资金的限制加上公司形象的重要性不是特别突出人员对空间的需求也不是很大为求公司立足生存所以价格实惠的中低档写字楼是这类公司的购买或租赁对象。4.个人工作室或部门承包人对办公面积需求不大工作时间自由倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。目前长沙推出的写字楼项目大都是针对第一类和第四类客户群专门针对第二类和第三类目标客户的写字楼较少因为这两类客户的定位难度较大不易把握。写字楼市场发展趋势写字楼从同质化产品逐步转向表现目标企业群形象单个写字楼项目针对的目标企业群不断缩小。如北京市场上超大规模写字楼与五星级酒店综合体的出现以及新产品概念如“企业总部”和“LOFT写字楼”以及商务楼的快速发展都是这一趋势的体现。写字楼产品设计发展到今天对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到开发商及业主的重视。1、写字楼核心区楼盘分布将更加密集经济磁极效应日益强烈。但由于周边土地的供应量有限加上市区的南扩以及省政府、区政府南迁所形成的巨大带动作用写字楼版图将突出CBD扩展到劳动路以及湘府路沿线。2、由于市场消费能力的限制今后一段时间里写字楼市场上商住楼的主体地位不会改变。但由于商住楼商住混合这一天生缺陷以及其他问题使之不可能成为写字楼市场的发展方向。随着市场的逐步成熟商住楼将会被高档专业写字楼替代。3、价格方面写字楼市场的趋势应该是稳步上升。个别项目甚至可以凭借综合品质的明显优势获得相当高的销售价格。4、写字楼对配套的重视程度加大从降低单位电梯的服务面积到提高物业管理服务水平。长沙写字楼的档次整体有所提高但仍有较大的上升空间。5、中档专业写字楼市场广阔。尽管这几年长沙写字楼市场有所发展但是市场还处于雏形。在本土企业中中小企业始终占市场主流的地位瞄准中小企业的中档专业写字楼市场前景广阔。长沙市酒店业发展研究市场竞争分析省政府板块写字楼分布图1.竞争比较2.产品分析竞争定位结论：市场领导者市场领导者的核心竞争力模型本案的“核心竞争力”选择市场竞争分析项目价值分析1.客户价值厘定2.产品价值与客户利益点3.目标客户群酒店引进品牌之一——香格里拉香格里拉在中国香格里拉的名字就是奢华酒店引进品牌之一——希尔顿希尔顿在中国酒店引进品牌之一——万豪万豪在中国酒店引进品牌之一——威斯汀威斯汀在中国行政公寓波菲特行政公寓风格之——温馨浪漫波菲特行政公寓风格之——典雅奢华万豪棕榈泉行政公馆典型个案研究——运达国际广场成功的细节市场竞争分析市场领导者的营销战略1本案营销战略模型：虚实结合、争夺资源2.营销战略体系3.形象定位4.项目价值体系市场竞争分析营销分战略——1）与湖南的未来关联：做三件事1.营销分战略——2）中心化：让“政务口岸”深入民心1.营销分战略——3）引入领袖企业：形成行业集聚效应1.营销分战略——4）满足中小企业扩张需求1.营销分战略——5）租售联动：滚雪球扩大客户群1.营销分