关于农村集体非农建设用地流转的思考.docx

关于农村集体非农建设用地流转的思考一、农村集体非农建设用地流转的主要形式除个别地区近几年对农村集体非农建设用地流转有所规范外农村特别是城乡结合部的农村集体非农建设用地的流转一直是自发地、无序地进行它主要有以下几种流转形式：1、转让。集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。转让建设用地使用权占有较大比重有以下几种：（1）集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业这类似国有土地使用权出让村或乡政府作为土地所有者收取转让金。这在沿海一带较普遍主要是企业用地。（2）集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅开发商分得部分商品房所占土地的使用权随之转移这主要发生在城乡结合部。1999年XX省查出农村集体转让给开发商用于房地产开发土地478宗面积1594亩。（3）建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人所有者收取一定转让金。无限年期的建设用地主要是农民的宅基地转让。建设用地所有权的转让主要有以下情况一是转让建设用地使用权而引致转让建设用地所有权如XX省XX县区当建设用地转让给本集体以外的企业或个人时就必须先将建设用地所有权转为（不是征地）国家所有而后才能实现使用权的转移；二是村委会、乡镇政府以类似征地方式将小组、村股份合作社或村所有的建设用地所有权转为村、村其它经济组织或乡所有这在各地都有但以XX省珠江三角洲较为普遍。在珠江三角洲地区农村股份制较为普遍集体土地及其它资产一般都已进入村股份合作社当村或乡企业办要开办新的企业时则按国家征地方式及补偿标准向村股份合作社“征地”其土地所有权即转为村委会、村其它经济组织或乡镇政府所有。3、抵押。集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济较为发达的东南沿海一带由于开办企业或经商的资金不足企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。福建XX县区2000年共发生集体非农建设用地抵押1000多宗评估值达1.8亿元。4、联营、入股。集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作为合办企业的条件从而引致土地使用权转移。这在八十年代后期和九十代前期较常见由于其经营的风险使这种形式逐步为出租所取代。5、法院判决。因经济纠纷或企业破产、兼并等导致法院裁定和判决而致集体非农建设用地流转。这种情形在沿海一带已逐步增多法院判决流转主要采取拍卖方式。从目前看集体非农建设用地存在一些问题主要表现在。（1）非法转让、出租等。因《土地管理法》规定集体土地不得转让、出租故此类流转属于非法。（2）交易混乱。因这种土地交易属非法又无人管理故交易混乱自可想见。（3）擅自将农用地转为建设用地。由于利益冲动不少地区在未经规划许可和正常审批的情况下擅自将农用地转为建设用地。一些乡镇也采用“征地”方式从村或小组集体中无补偿或低补偿地“征”得土地成为乡镇所有的集体建设用地主要用于建厂房出租或其它经营。（4）冲击城镇国有土地市场。由于这种非法的农村集体非农建设用地在未经统一管理的情况下进入建设用地市场导致土地市场的总供给增加城镇国有土地市场价格下跌招标、拍卖难以进行。（5）城乡结合部耕地保护困难。二、集体非农建设用地流转的主要原因我国新修订的《土地管理法》第六十三条规定除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。各地在实际操作中往往是采取禁止集体非农建设用地进入市场流转的但为什么禁而不止且有“公开”之势呢。这主要有以下几方面原因：1、第二、第三产业发展和城市化进程加快。改革开放后我国经济获得了飞速发展特别是第二、第三产业的发展又加快了我国的城市化进程。这些非农产业发展都直接地导致非农建设用地的迅速增长特别是乡镇企业的发展和小城镇建设都直接引致城乡结合部和农村地区的集体非农建设用地增加。据调查浙江湖州、福建晋江、广东顺德地区城镇建设用地总面积中约有80%左右为集体非农建设用地这在中小城镇极为普遍。即使是在大城市其城乡结合部的大部分非农建设用地仍为集体所有如XX省XX市城乡结合部约有70%的土地被农民个人建房占有。如此大的非农建设用地社会需求在城镇国有土地市场的直接影响及商品经济发展的必然要求下这些集体非农建设用地不可避免地进入“黑市”流转。2、土地利用方式上比较利益差距加大。在城镇周围以及乡镇企业发达地区土地利用的比较利益差距加大。种粮不如种菜种菜不如种花种花不如转为建设用地办工厂、开商店或住宅出租。在企业和个人掌握了生产经营自主权后追求