城市界面更新改造调研报告 (3).docx

城市界面更新改造调研报告危旧小区改造是关系广大群众切身利益的“民心工程”是建设现代化滨湖大城市的重要组成部分。近年来在市委、市政府的重视下我市危旧小区改造的呼声依然很强烈。为此市政协主席会议决定由余成培、李晓梅副主席牵头市政协联合瑶海区政协组织部分委员在去年调研的基础上继续围绕我市危旧小区改造开展调研。市和区政协调研组听取了市建委、瑶海区政府的情况通报召开了四个XX县区危旧房改造办公室负责人座谈会、危旧房改造工程在建项目单位负责人座谈会实地考察了瑶海区危旧房改造工程调研组经过研讨形成以下调研报告。一、我市危旧小区改造工作的基本情况近年来在市委、市政府的重视下各区和有关部门的共同努力全市已实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米近8000户居民住房条件得到了改善。从近几年危旧小区改造的实施情况来看取得了一定成效但总体状况仍不容乐观。据2006年四个XX县区调研摸底全市待改造危旧小区共214处需拆除房屋建筑面积376.7万平方米拆迁户5.75万户涉及人口18.9万人。扣除中央驻肥单位和省属单位项目市属待改造危旧小区仍有155处需拆除房屋建筑面积301万平方米拆迁户4.7万户涉及人口15.83万人。我市的危旧小区主要分布在XX县区、工厂区和城郊结合部房屋破旧且不成套户均居住面积狭小且各类设施陈旧不全居住环境差且安全隐患重与现代化滨湖城市建设的要求不相符合与全市跨越式发展的形势不相适应。造成我市存在较多危旧小区和众多危旧房屋的原因。我市国有集体老企业于50年代、60年代建造的职工生活区由于使用年限长、建造标准低、长期失修基本上已成为危旧房；相当一部分直管公房使用年限较长且多年失修也成为危旧房；城市经多年扩张以及进行区划调整市区面积不断扩大一部分乡镇划入市区危旧房较多的“城中村”与城市老旧生活小区混杂一起；有一些危旧房是历年积累的棚户区。我市危旧小区改造工作主要经历了两个阶段。一是2003年以前出台了相关政策通过项目合作、集资、招标、招商等多种方式推动了无为路生活小区、自行车二厂生活区、钢铁新村、巢三付、航运南村、XX县区“八百户”等危旧小区的改造实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米。二是2003年以来市政府出台了合政[2003]50号文件、[2006]32号文件进一步推进危旧小区改造工作全市共有27个项目通过向社会招标（公示）的运作方式落实了开发建设单位占地1106亩房屋建筑面积约69万平方米涉及居民住户约9215户。目前有9个项目已开工建设有12个项目已动迁或办结拆迁手续还有6个项目正在办理规划方案的调整及用地和拆迁手续。二、影响我市危旧房改造工作的主要问题虽然我市危改工作取得了一定成绩但仍有一些问题影响着危改工作的推进。（一）认识问题一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差不齐。二是改造范围内房屋产权人认识差异大多数产权人在满足其合理补偿要求的前提下能够理解和支持危改工作但也有少数产权人认为“开发商赚钱不要白不要”以不愿改造为由或提出过高附加条件致使危改项目迟迟不能动迁。（二）体制问题近年来我市的危旧小区改造分别由各区政府、市工投公司及市房产局三方分头实施由于缺少市级强有力的组织领导机构和工作协调机制三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金和安置用地的切实保障等方面协调难度很大不利于危旧小区的成片改造、城市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现负面作用直接影响危改工作的推进。（三）政策问题一是合政[2003]50号文件规定危改项目享受九项优惠政策在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识不统一存在难落实或不能落实的情况。据座谈会上开发建设单位反映政策兑现手续繁琐且时间长尤其是土地出让金先征后返政策的落实由于种种原因迟迟未能兑现。二是按照原地安置要求多数危改小区实施改造只有在较高的容积率下才能自求平衡但又面临日照要求（2小时日照）、车位要求（1：1配置）与容积率之间难以调和的矛盾。三是现行拆迁货币化补偿标准较低给拆迁工作带来较大难度。近两年瑶海区住房拆迁货币化补偿均价高于2700元/每平方米商业用房拆迁货币化补偿均价在7000元至8000元之间/每平方米都高于现行政策规定的补偿标准。（四）拆迁问题一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式拆迁工作由开发建设单位承担拆迁过程中不可预见因素较多投资风险较大开发建设单位参与危改的积极性不高。二是多数危旧小区原先建筑密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权复杂住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求不尽统一违章建筑和搭盖很难按照现行规定无偿拆除安置补偿矛盾非常突出