车位销售方案.doc

大溪地项目人防车位租售方案分析项目车位综述本项目1#楼、3#楼、4#楼共有160个人防车位地下车位(库)属于人防工程而人防工程是国家强制配套禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条和<<福建省人民防空条例>>第十八条规定谁投资谁受益的原则该车位属于不可销售部分意味着在未来处理过程中这些车位只能依靠租金来获得收益。同安的房地产是在这几年才得到长足发展的由于原先的道路规划小区建筑过程中并不注重车辆的有序管理导致目前同安交通管理部门对于机动车辆的管理较为松散造成较多车辆随意无序停放车主对于车辆的车位管理无意识许多的车位处于空置状态对本项目的人防车位租售造成一定的影响。但由于车位在本项目规划中配比较少属于较稀缺产品而且本项目定位高端购房者多为事业单位或企业领导阶层有车比例大对与车位的需求较高因此未来入住后未来没有购买车位的业主为了安置私家车必定会以租赁的方式来取得车位的使用权。车位租金计算根据前期的市场调查目前同安房地产市场上并无出现将人防车位出租或变相出售的案例可供参考。在项目周边已经交房的项目中中介挂牌芸溪公园车位出租租赁报价250元/个.月古庄新城一期车位出租租赁报价200元/个.月综合这两个项目的优劣点以及本项目车位较稀缺的特点后得出未来本项目的人防车位租金在280元/个.月。收益法计算租赁租金：收益法是运用适当的资本化率将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值求其之和得出估价对象的客观、合理价格。计算公式为：（所选用公式的前提条件是：年净收益a每年不变；综合资本化率r每年不变且大于零；n为未来可获收益年限）具体测算如下：收益价格构成内容价格备注（元／个）（一）年净收益a1.年有效毛收入3192①×②①年潜在毛收入3360类似车位租金为280元／月②年有效租金收入率0.95（二）综合资本化率r0.0714r＝1＋21.安全利率0.0414选用2008年中国人民银行公布的一年定期存款年利率4.14%为安全利率2.风险调整值0.03根据目前的经济现状及未来预测确定为3.00%（三）未来可获收益年限n47年预计可收益年限47年（四）未来可获收益价格VB＋L￥48827.77收益价格（元/个）48828成本法计算人防车位成本人防车位投入成本包括8476平米建造成本故人防车位资产价值V=建安成本2200元/平方米（由于人防用地作为本项目用地不计入建筑面积）每个人防车位占地面积53平方米每个人防车位投入成本为2200*53=116600元/个结论建议上两种方法的评估人防车位资产价值所得的结果差距比较大这与人防车位这种国家防设施收益性不强的特性有关。因此通过对两种评估方法结果的比较由于两种方法结果相差较远故本次评估选用成本法评估值权值30%收益还原法评估值权值70%确定最终的估价结果即：评估方法单位价格(元/m2)权值平均单价(元/m2)成本法11660030%69160收益法4882870%根据上述分析我司建议对于项目人防车位采取无产权长期租赁的模式一次性收取租金建议人防车位租金为70000元/个。2、销售方案建议销售方案建议一：单独进行人防车位使用权租赁销售对象：已购1#、3#、4#的业主销售价格：7万元/位销售方案建议二：买房送地产车位使用权凡购买1#、3#、4#的客户开发商免费赠送地下车位使用权优惠幅度根据客户购买的产品不同而有差异。二房客户赠送10年相当于优惠客户2万元三房客户赠送20年相当于优惠客户4万元楼中楼客户赠送40年相当于优惠客户7万元人防车位使用权销售合作范本详见附件。鉴于目前销售市场较为冷清建议对前期已购客户则实施“方案一”；对以后购买大溪地单元的业主推荐“方案二”以促进项目的销售。3、销售措施由于车位的销售对象主要是业主所以我们将车位销售方案确定后开始通知业主具体通知方式建议采用短信群发形式告知。其优势在于快速直效价格低廉。时间工作内容备注即日起至9.30短信+电话通知业主信息传达10.1起发售组织客户团购无车位业主优先购买“大溪地”项目组2008-9-18筼筜东区·大溪地车位租赁合同范本甲方：厦门筼筜东区联合房地产开发有限公司（以下简称甲方）地址：同安区环城西路983号邮码：361100乙方：（以下简称乙方）地址：邮码：361000电话：根据“”《商品房买卖合同》补充协议第十一条：“独立会所的产权归全体业主所有；架空层内的健身房、乒乓球馆、小超市、棋牌室的产权归出卖人所有7#楼北侧的半地下停车位的使用权归出卖人所有；地下室、地下车位等未计入公共部位与公共房屋分摊建筑面积的建筑物、具有使用功能的建筑空间以及兼做人防功能的地下停车位的所有权、