营销推广方案(成).doc

目录纲要第一部分项目及片区市场概况项目概况区域市场竞争项目分析第二部分项目推广主题定位追求品味追求彩世界————缔造罗湖生活品质一切由彩世界开始第三部分阶段性推广执行计划项目剩余单位分析推广阶段划分及费用预算各阶段推广计划细要安排第四部分中原近期工作时间计划第一部分项目及片区市场概况项目概况地理位置：东湖路与太白路交汇处项目占地：17456M2建筑面积：121892M2绿化率：50％实用率：77％～86％建筑规模：5栋21～31层高塔楼总户数：942区域市场竞争项目分析项目名称百仕达花园三期发展商百仕达实业物业管理百仕达物业物业管理费3.5元入伙时间2002/9项目性质7栋32层总户数1288可售套数916已售套数366销售速度28.4%户型定位主力户型2房2厅（66—79）占56.5%3房2厅（97—98）占32.9%客户及市场定位以运动为主题以年轻金领和外销为主价格定位起价6500元均价7600元剩余主要户型剩余户型主要为两房三房大约187套成交客户分析内销客户主要以周边商人为主更以百仕达一、二期旧业主为主要客户主要原因为此部分客户都因为受到一、二期高效回报因素影响且投资底气较足对百仕达品牌有信心。外销客户普遍集中于港岛及九龙收入普遍高于30000元/月现状分析剩余单位价格较高、在付款方式方面的力度较大后期宣传主力卖点为投资型豪宅。由于园林规划中有标准足球场相信承接世界杯宣传契机而作较大力度的宣传。在外销方面主要以百仕达一二期的品碑及百仕达的平牌积累吸引客户前阶段提出多种较为吸引的轻松付款方式。项目名称太阳新城发展商京基房地产物业管理金地物业物业管理费2.95元入伙时间2002/10项目性质6栋18-22层总户数744可售套数713已售套数449销售速度63%户型定位主力户型2房2厅占47%3房2厅占43%客户定位以“天天都是运动天”为宣传主题、布心的老居民；香港的低收入用家和投资客；罗湖区的新兴小家庭价格定位起价4190元均价5700元剩余主要户型剩余户型二房与三房各半总数约为270套成交客户分析内销以罗湖区老居民为主普遍收入中等三口之家占绝大多数由于楼盘所在各种配套齐全楼体外立面漂亮吸引部分福田、布吉关外新兴小家庭购买外销主要客户为较低收入阶层兼有少部分投资客现状分析项目有一定的规模并具备大面积的园林绿化较其他项目有一定的优势在项目推广中以“小家庭大生活”为主题以较平的价格和社区规模为人们营造一种健康向上的生活吸引中低收入阶层置业者的目光年后现在销售情况尚好主要优势区域范围同素质物业较少估计后期阶段宣传力度将减少三房相信有一定压力因较佳景观及面向单位几乎售完。项目名称今日家园发展商星通房地产物业管理星通物业物业管理费2.6元入伙时间2002/10项目性质4栋25层高层住宅总户数1092可售套数1000已售套数约400销售速度40％户型定位主力户型2房2厅（62—73）占50%3房2厅（92——101）占46%客户定位卖点“纯金小户型”以白领、首次置业为主价格定位起价3980元均价6100元剩余主要户型平面单位的销售情况优于错层单位剩余户型以错层的二房及三房为主成交客户分析内销主要吸引了较为前卫、讲究居住空间的年轻人小家庭外销吸引了部分年轻的深港家庭以及少部分卖不起百仕达的香港低收入阶层部分投资客现状分析片区内独有跃式户型但是楼宇综合素质较差户型不利于使用且有较强空间压迫感楼宇外立面及园林素质较差由于销售业绩极差已转世联代理前有一段时间处于封盘阶段前期香港宣传力度较大包括展销、香港电视广告、电视广告杂志等但总体收效较低目前估计推广力度转向内销市场主力吸引客户为高级白领预计3、4月份将会有较大动作的推广活动对本项目有一定促进作用可于其售楼现场设置广告牌或指示牌。项目名称宝湖名园发展商宝湖实业物业管理鑫辉物业物业管理费2.8入伙时间2002/4项目性质2栋高层总户数280可售套数280已售套数132销售速度47％户型定位主力户型3房2厅(89-118)占67%4房2厅(123)占33%客户定位对于景观要求高、追求高品质生活的阶层与东湖豪庭的客户定位基本相同价格定位起价4300元/M2均价6500元/M2剩余主要户型可观湖景单位基本售罄剩余单位以景观稍差的三房为主成交客户分析内销客户群较为分散主要以片区商人、原住民、高级白领、公务员为主少部分外销客户主要来自沙湾的境外商人现状分析区域内同期推出项目较多与彩世界相临二者针对定位的不同采用不同的推广策略。以“山水相伴尊贵人生”为主题推广其营造的意大利文化住区并将样板房设于20层楼上朝向东湖方向能够看到美丽的山水景观。同时在价格方面制定了较低的起价降低门槛作为吸引客户的招牌。剩余单位景观较差、楼层较高施工进度有一定优势架空层园林已开始施工但缺乏规模其园林的