碧水庄园别墅营销报告.doc

碧水庄园别墅营销报告目录第一章前言第二章项目总说明第三章项目市场营销环境分析第四章项目市场定位第五章项目产品定位第六章开发原则及营销策划第七章项目推广战略第八章项目推广手段第九章销售前景展望第一章前言本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的市场推广手段使销售工作目标清晰销售过程有据可依从而实现项目既定的销售目标。第一章项目总说明一.位置碧水庄园第三期项目位于北京昌平区沙河镇豆各庄旧址中紧邻八达岭高速公路（沙河出口）距马甸桥18公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林西起碧水庄园第二期项目东至沙河镇豆各庄农田。二.规划概况碧水庄园第三期项目占地2000亩第一、二期占地852亩共占地2852亩。工期面积（亩）户数销售状况备注一期350容积率：0.31绿化率：65%238栋二层独立式建面：220-430100%分两期开发完成目前还剩余一块遗留地准备6月间完工。80%的入住率。而且大部分人长期在此居住。95年开发。二期502容积率：0.14绿化率：80%106栋10款北美风格建面：1000-300048%为环湖别墅售价为：2200-2700美金/平米。三期2000现拟：容积率：0.15绿化率：75%以上拟建400-410户风格未定现拟：分期开发三.项目现状碧水庄园第三期处于规划阶段四.交通状况碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口南距三环马甸桥仅18公里西至中关村科技园区西区10公里。即将建成的城市铁路昌平支线在沙河镇设站步行10分钟即可到达碧水第三期。交通畅捷有多路公交车从庄园附近经过可通达四面八方；并有宽阔的京昌高速公路远离堵车烦恼。五.周边环境碧水庄园位于京昌高速公路沿线。经过十多年的开发京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城北部历来为上风上水之地这里环境优美风光如画旅游景点密布八达岭长城、老北京微缩景园、九龙游乐园等十多处旅游胜地距本项目都在半小时车程之内。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如教育从碧水庄园出发驱车20分钟即可到达私立汇佳学校；距中关村各大院校附小也仅10公里路程。解决了住户最关心的小孩上学问题。第三章项目市场营销环境分析一.整体市场分析从1997年至1999年底由于没有新的别墅项目立项别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升房地产市场逐步升温2000年新开发的别墅项目明显增加。据不完全统计2000年新开盘别墅项目有13个原别墅区开发的后期工程和重新包装后入市销售的项目14个新增别墅项目现房供应量约为120万m24000套别墅单位。其他在售楼盘仍有相当数量的空置约50万m21700套别墅单位。潜在供应量约有40万m2（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量）包括的烂尾别墅有7个和未正式推出的岛上别墅。北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线由于亚北居住项目高密度聚集交通条件受到一定限制地势平坦但高档配套设施较为缺乏多数为经济型的内销别墅环境质量和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅的热销使得北部别墅市场整体销售情况转好。市场反映：别墅成交趋与活跃别墅需求的较快增长和开法是营销手段的迅速发展使别墅市场成交日趋活跃。新盘别墅销售情况喜人多数现房销售一半以上圣得花园和橘郡别墅的期房也售出很多；原来较多销售不畅的别墅重新改造后入市也取得了不错的业绩翠湖别墅和玫瑰园几年前的户型和外观较差的别墅也销售60%以上；一些成功别墅区开发的后期工程则更热销东北部高档别墅区后期开发别墅单元基本上售完。远郊区别墅将逐渐升温从美、欧等发达国家的住宅市场发展过程来看真正意义上的精品别墅不是在城市近郊而是在风景优美的远郊区特别是有山有水的风景区。这些地区的精品别墅与环境融为一体给居住者带来巨大享受的同时也为游人带来观赏价值。随着北京市道路等基础设施的加快建设环境优美的远郊区、配套设施齐全的精品别墅需求明显增长环境资源的价值将进一步得到体现。设计别致风格鲜明的别墅市场看好由于北京市的国内别墅买家长期居住在拥挤的市区居住空间的狭小使他们充满了对大面积住房的渴望超大面积住宅成了刚刚富裕起来人们的追求目标。与此相对应别墅的面积越建越大一般的在300、400平方米大面积有700、800平方米甚至上千米的别墅。随着北京市别墅买家的成熟环境良好设计风格鲜明的别墅才能有好的市场。综上所述随着人们收入的迅速增加和对居住环境要求的不断提高别墅也迎来了快速发展的良好契机。买家会更加理智地选择别墅不会因价格低廉而忽视关键性的产权证明、地