武清盛世华府项目营销报告0329.ppt

天津盛世华府项目操盘思路汇报第三部分项目总体操盘策略第一部分当前市场环境研究1、近期房地产政策与银行政策对本项目影响：关于二套首付比例提高和利率提高的问题对抑制投资型客户和部分改善型客户产生一定影响；关于契税优惠减免问题对客户影响较小；关于未满五年转让全额征收营业税问题对投资型客户影响较大；关于大力建设保障性住宅问题有一个时间延续的过程在下一阶段对中小套型普通型住宅和一部分品质一般项目影响较大；关于限购令的问题对投资型客户和异地购房客户影响较大；关于一次性公开房源及报备销售价格对项目销售控制及价格提升将产生较大影响；商业类项目的政策空白对本项目商业是较大的利好；其余关联政策影响及执行上对项目影响较小；2、近期政策实施以来本地市场的表现：刚性需求：就市场的刚性需求而言影响还是较小的如天和林溪这种以小户型为主主力客群定位为自住型客户的项目几乎没有影响开盘第一周就消化了一期90%的房源一期共三栋240套；从另一个角度看武清本地的刚性需求还是很强烈的；投资性需求：由于新政的实施将投资性购房的门槛继续提高导致了相当一部分的投资型客户流失如投资和改善型自住兼顾的松江运河城在新政实施前月均销售速度为40套/月左右春节期间和新政实施后的3月份月均销售速度已经下降到15套/月可见“津十条”对武清市场还是有一定影响的；虽然新政已经实施了近一个月但就目前的市场走势来看大部分项目尤其是高端项目的销售量有所下降但价格依然没有松动市场仍然处于开发商和客户博弈阶段在住宅方面开发商和客户都处于观望的态度投资客户都转向投资商业型地产商业地产项目依然保持较好的销售态势。3、各项目市场调研分析（详见项目市场研究报告）4、近期市场环境下对客户的影响：新政推出已一个多月武清在售的各个项目在成交量上都有明显下跌但就成交均价上还是稳中有升我们推断因为武清还是有较大的刚性需求新政对武清区域内客户心态虽然有影响但是影响不大；对投资性客户来说他们会将目光逐步转向商业地产但就部分外地投资性客户来说在天津本地如没有房产仍有投资本地的可能性。第二部分项目概况与价值分析概况开发节奏一期：大商业、临街商铺、住宅4组团后续开发：地块二住宅1、2、3组团一期详情51#楼17层建筑面积4084m252#楼17层建筑面积4084m253#楼15层建筑面积6213m255#楼17层建筑面积4387m256#楼17层建筑面积7041m257#楼15层建筑面积6213m258#楼17层建筑面积7041m259#楼15层建筑面积6213m260#楼15层建筑面积6434m261#楼13层建筑面积5576m262#楼15层建筑面积5350m263#楼14层建筑面积4994m265#楼13层建筑面积4637m2公建（会所及公建）1463m2附：销售指标可销售房屋741套（不含52#楼二层物业用房）其中主要户型：一室两厅一卫37套63～70㎡两室两厅一卫516套85～106㎡两室两厅两卫33套107～111㎡三室两厅一卫51套106～112㎡三室两厅两卫103套125～130㎡四室两厅两卫1套133.90㎡（55#楼104）工期计划价值分析：1.区域运河板块的价值——外部景观资源丰富、商业荟萃之地2.景观规划的价值——低覆盖率、高绿化率的景观大宅3.科技住宅的价值——高科技智能生态节能华府第三部分项目总体操盘策略总体操盘策略：高姿态入市：包括产品卖点包装准备、首次公开亮相、售楼处正式开放、首次客户活动、项目形象推出、销售资料与销售道具准备等方面均以高姿态入市营造出项目品质感；项目总体形象定位以景观环境和科技化为核心突破点；开创营销体系上的创新：以体验营销、关系营销、复合营销、跨界营销、多点营销、品牌营销递进方式达到营销体系上的全方位创新；分期开盘统一项目形象分期包装循序渐进的达到口碑传导的操盘策略。总体操盘策略细化思路：高姿态入市：包括产品卖点包装准备、首次公开亮相、售楼处正式开放、首次客户活动、项目形象推出、销售资料与销售道具准备等方面均以高姿态入市营造出项目品质感。总体操盘策略细化思路：项目总体形象定位：总体操盘策略细化思路：开创营销体系上的创新：以体验营销、关系营销、复合营销、跨界营销、多点营销、品