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北京市地方标准住宅物业服务技术标准（征求意见稿）编号：DB/TXXX-2010主编单位：批准部门：实施日期：前言本标准为推荐性标准。本标准通过细化物业服务事项对服务深度、频次、结果进行定量描述将技术标准划分为5个等级满足了不同层次物业服务的需要构成了物业服务标准体系为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理由北京市物业服务指导中心负责解释工作由北京市住房和城乡建设委员会负责组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验积累相关资料并请将意见和资料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼邮编：100039电话：59958541）以便对本标准进行修订。主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司编写人员：审查专家：目次1总则62术语73北京市住宅物业服务一级技术标准93.1综合管理93.2共用部位及共用设施设备维修养护管理103.3消防安全防范153.4绿化养护163.5环境卫生173.6公共秩序维护183.7附则一:装饰装修管理183.8附则二:停车管理184北京市住宅物业服务二级技术标准204.1综合管理204.2共用部位及共用设施设备维修养护管理214.3消防安全防范264.4绿化养护274.5环境卫生284.6公共秩序维护294.7附则一:装饰装修管理294.8附则二:停车管理305北京市住宅物业服务三级技术标准315.1综合管理315.2共用部位及共用设施设备维修养护管理325.3消防安全防范375.4绿化养护395.5环境卫生405.6公共秩序维护415.7附则一:装饰装饰装修管理425.8附则二:停车管理426北京市住宅物业服务四级技术标准436.1综合管理436.2共用部位及共用设施设备维修养护管理446.3消防安全防范496.4绿化养护506.5环境卫生526.6公共秩序维护536.7附则一:装饰装修管理546.8附则二:停车管理547北京市住宅物业服务五级技术标准557.1综合管理557.2共用部位及共用设施设备维修养护管理567.3消防安全防范627.4绿化养护637.5环境卫生647.6公共秩序维护657.7附则一:装饰装修管理667.8附则二:停车管理66附件：条文解释67参考文件名录971总则1.0.1为规范物业服务行为保障物业服务水平实现物业管理的标准化、专业化、精细化结合本市行业情况制定本标准。1.0.2本市行政区域内住宅项目业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理适用本标准。1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作；1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容但与物业共用部分的日常管理关系密切因此作为附则列入本标准。1.0.5本标准除一级技术标准外每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。2术语2.0.1物业管理是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护公共环境卫生和相关秩序的活动。2.0.2业主是指房屋所有权人。2.0.3使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。2.0.4物业服务合同是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务明确双方权利与义务关系的约定。2.0.5物业共用部分是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定由单幢物业内业主共有的部位一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定由业主共有的附属设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.0.6管理规约是指对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。3北京市住宅物业服务一级技术标准3.1综合管理3.1.1物业