东山国际新城总体营销战略.pdf

东山国际新城总体营销战略王志纲工作室世家机构2006年3月28日1一个艰巨的任务企业控地2007年春节前销售20万平方米销售额达到6亿元未来还有280万平方米项目品牌必须可持续2王志纲工作室&世家机构这意味着在2006年须——约1500个业主购买约7500个客户有意向约20000人被吸引约20万人知晓3王志纲工作室&世家机构我们的营销战略必须解决发起一场影响力强大而可持续的营销运动——差异化的诉求主题实效性的销售策略极具销售力的推广计划4王志纲工作室&世家机构明确“项目差异化诉求主题”之前先了解我们所处的形势5一、态势篇6态势分析研究路线图总体供求态势目标群定位分析如何区隔竞争、SWOT分析引导需求项目分析企业分析7王志纲工作室&世家机构成都房地产发展总体形势及特征8王志纲工作室&世家机构成都市城市宏观经济走势良好西部强市——引领西部大开发成都平原经济圈——内陆投资首选成都生活——休闲都市叫响全国城市经济正迅速腾飞城市知名度显著跃升9王志纲工作室&世家机构房产信息横比：成都市房价总体水平在全国大城市中排名21位房价收入比也较为靠后。成都居民的购房负担在全国大城市中排名27位房价中的“泡沫”较少。成都外地人购房比例是相当高的连续4年占总销售量的50%左右甚至超过了广州、杭州和上海等经济发达城市而与成都相距很近的重庆只有26%仅约为成都的一半。10王志纲工作室&世家机构2005年成都五城区商品房总体交易均价为4085元/平方米同比上涨9.48％。其中商品住宅成交均价为3770元/平方米同比增长16.32％11王志纲工作室&世家机构2006年成都房地产市场预判12王志纲工作室&世家机构市场信息市区950万平方米住宅放量温江、华阳各100万平方米以上住宅放量供应体量上升客群可选择产品较05年更丰富形势严峻13王志纲工作室&世家机构住宅需求变化趋势城西、城北住宅交易面积下降城东、城南交易面积增长其中城东交易增长十分突出二环路以内的住宅交易面积大幅缩减二环路以外区域继续增长特别是三环以外市场需求迅猛增长2005年五城区住宅供需均集中在中大户型尤其是120－180平方米住宅14王志纲工作室&世家机构住宅需求特点供需矛盾得到缓和价格于稳定中上升需求走势趋于平缓释放需求波动不会大起大落房价的上升需求的平缓释放将导致传统销售周期控制时间拉长极大增加开发商投资风险。15王志纲工作室&世家机构各郊县板块特征16王志纲工作室&世家机构温江板块大城西——紧靠中心主城区融入城西范围新富区——光华大道沿线高档楼盘云集可能成为新富人区花木经济——花博会吸引关注度带动片区经济17王志纲工作室&世家机构市场放量——今年光华大道沿线开发加速放量规模巨大市场关注——长期以来相