成都别墅市场分析.doc

成都别墅市场宏观发展环境历史回顾第一阶段：城市别墅领风骚1992年锦绣花园第一个在成都推出别墅项目它的出现结束了成都人有钱就买大公寓房子的历史。价格虽然一开始就拉到七八千元、一万多元的高位却因为市场无同类产品供应先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速卖光。天府花园随之出击六七千元一平方米的别墅销售也还不错。城市别墅一开始就价格不菲满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。“锦绣花园所处的社区并不成熟（当时桐梓林小区还是一片荒芜）它主要是靠近机场来去方便。”一位开发商这样揣摩它成功的原因。正是为此跟风者们在机场路两旁刮起了别墅旋风南洋花园、巴黎花园、顺风苑……机场路高架桥迎头破灭了他们的梦想城市别墅初遇盛世的无限喜悦却立刻变成机场路旁的空楼余恨。这一阶段的别墅是高贵的象征以独栋别墅为主多为纯别墅社区户型和物管、环境均说不上尽善尽美价格却与现在的顶级豪宅不相上下。第二阶段：低价别墅崛起成都与1992年出现的“豪宅”相比低价别墅的出现走向了市场的另一端。1994年中央花园划出一块土地规划了20多栋别墅让购房者自己设计修建这种自建房形式的别墅一抢而空令开发商看到了低价别墅的曙光。尝到甜头的中央花园一马当先其临河别墅连续开发了六期。武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园也随之增开别墅项目城郊低价别墅成为亮点。价格从1288元/㎡到1888元/㎡户型从170㎡到200多㎡的低总价别墅虽然外环境十分糟糕混杂于低价房小区中却满足了不够钱买锦绣等高价别墅又看不上公寓房的中产阶级的梦想所以五大花园类型的别墅走势仍然不错而同样的区位1995年开发的杜甫花园价格定在6000元／m2左右市场拒绝响应令它不得不在数年后低价抛售。同样区位、不同遭遇既说明低总价别墅确实定位正确也表明别墅的购买群体对不成熟区位的不认可。第三阶段：TOWNHOUSE魅力四射“离自然很近离红尘不远上有天下有地”的TOWNHOUSE住宅在2000年开始杀入成都。让买不起别墅又向往有天有地的居所的人们精神一振随之出现的风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象、以及温江的边城水恋、森宇音乐花园；华阳的绿水康城、翠拥天地TOWNHOUSE一呼百应大有横扫别墅市场之势。TOWNHOUSE实际上就是联排别墅它位于城市边缘地带交通方便顶天立地低密度、低容积率花园不大却每户都有总价界于公寓和纯别墅之间都因为对别墅的向往心情而使它走俏。第四阶段：度假别墅异军突起2001年的郊县房交会上青城白鹭洲一登场就引起轰动数天的抢购热潮标志着旅游地产浪潮的到来。从此郊县别墅与城市的交锋不再是“第一居所”与“第二居所”的争夺旅游地产以“阳光、空气、青山绿水”向渴望自然的都市人抛去了绣球一时间成都人恍然大悟：所有的别墅形式都因湖光山色而添彩。中国青城举起青城大旗青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品涌现和热销让人意识到旅游地产的蓬勃生机。成都别墅发展现状随着三利宅院、和贵馨城、近水楼台、锦绣森林、青城山水面世加之即将面市的维也纳森林别墅多个别墅项目迅速释放这早已超过了去年别墅开盘的总量。而今年（2004年）下半年仍将不断有别墅项目上市更有业界人士指出随着今年下半年以及明年的一些新项目陆续出现明年成都别墅竞争将更是刀光剑影。沉寂了七八年的别墅开发热在2000年露出复苏迹象2002年开始火热登场只是别墅之中不少都是TownHouse项目真正纯独幢别墅项目少之又少草堂之春和维也纳别野可称得上是代表。今年别墅集中上市市场显示出逐渐升温的迹象而驱动别墅市场火热发展的主要原因有以下三个方面：·产品有空白。1994、1995年机场路大量的别墅囤积在那里后在相当长的一段时间内开发商几乎是不轻易去碰别墅一些零星项目上马并没有引起市场共鸣而多年的休养生息都培育出了一个充裕的购买市场。·今年国土资源部一纸别墅叫停令五年内不再报批别墅用地。这使原来报批的别墅项目遭遇了千载难逢的上市好时机今后别墅的供应量将大大减少特别是那些纯独幢别墅项目就更显得物以稀为贵了。据悉这一消息公布后别墅购买市场也显得格外活跃纯独幢别墅项目草堂之春就在那几个月迅速地完成了销售。·央行121的信贷收紧政策。其中高档住宅包括别墅的消费贷款将被提高门槛在细则尚未出台之前那些不紧不慢的项目无不如芒在背快马扬鞭于是便有了近段时间别墅项目蜂拥而出的现象。成都别墅发展强势区域分析强势板块分类区位属性代表板块远郊5＋2度假、养老青－都板块牧马山板块龙泉板块近郊第一居所和5＋2混合南沿线－华阳板块温江板块城区第一居所浣花溪板块望江－东湖板块羊西板块别墅代表性强势板块分析·浣花城市别墅区：