市场细分与城市住宅特征价格分析.pdf

第36卷第2期浙江大学学报(人文社会科学版)Vol.36No.22006年3月JournalofZhejiangUniversity(HumanitiesandSocialSciences)Mar.2006市场细分与城市住宅特征价格分析温海珍贾生华(浙江大学房地产研究中心浙江杭州310027)[摘要]从住宅特征价格的视角提出检验和分析住宅细分市场的方法并进行实证研究。通过收集杭州市2473套住宅样本数据和290个住宅小区的实地调查资料按照建筑类型和产权性质对住宅市场进行细分选择18个住宅特征作为模型的自变量建立杭州市整体市场和细分市场的特征价格模型。Chow检验表明细分市场模型在统计上存在显著差异说明这两种市场细分方法是合理可行的。同时发现不同细分市场的影响因素有所差异住宅特征对住宅价格的影响程度有所不同;8个住宅特征对整体市场和细分市场均有显著影响建筑面积和西湖距离对住宅价格有最重要的影响CBD距离比西湖距离的影响程度更小。[关键词]市场细分;住宅特征;特征价格模型[中图分类号]F290;TU976[文献标志码]A[文章编号]1008942X(2006)02015507由于住宅产品的异质性特点国外经常采用特征价格模型(hedonicpricemodel)估计住宅特征的隐含价格揭示购房者的消费偏好从而对城市住宅市场进行分析。从理论上看统一的住宅市场是应用特征价格模型的隐含前提条件。但在现实世界中由于消费者具有不同的需求结构加上地域偏好和信息缺乏对消费者在住宅市场上的转移造成一定的障碍整个城市范围内的住宅市场有可能会出现细分市场。如果的确存在细分市场则每个细分市场必须分别估计出各自的特征价格函数此时若以整个城市范围作为单一市场得到的特征价格函数来分析细分市场可能会提供一些有偏差的结果。遗憾的是对细分市场的定义、组成和结构在以往的特征价格文献中研究得不多但是已经引起国外众多研究者的重视认为这是一个重要的实证研究的方向[1]83[2]94。本文将从住宅特征的隐含价格出发定义细分市场然后采用杭州市的住宅市场数据对细分市场的存在与否进行检验并对不同细分市场的住宅特征价格进行比较分析。一、住宅市场细分与检验方法(一)特征价格和住宅市场细分Straszheim在1974年使用特征价格模型进行城市住宅价格评估时第一次提出住宅市场细分的问题[3]。他认为城市住宅市场可能由一系列细分市场组成各自对应着不同的特征价格函数。[收稿日期]20050912[本刊网址·在线杂志]http://www.journals.zju.edu.cn/soc[基金项目]国家社科基金资助项目(05CJY017);浙江省社科基金资助项目(N04GL06)[作者简介]1.温海珍(1975)男江西宁都人浙江大学土木工程管理研究所、房地产研究中心教师