03 重庆中高端物业(别墅、花园洋房)市场分析.doc

重庆中高端物业（别墅、花园洋房）市场分析1.重庆别墅市场分析别墅是房地产细分市场中的一种高端物业产品它服务于金字塔尖的成功阶层是大多数高收入人群追求居住享受的终极目标在房地产开发中占有较小份额却拥有不凡的身价。重庆的别墅起源较早经历十余年的积累沉淀正伴随着重庆房地产行业的不断发展而走向成熟发展至今更是呈现出一个供应丰富各具特色的高端物业市场。经历了2008年楼市经历深度调整2009年的重庆房地产市场迅速回暖而高端物业则再次以精细的产品品质、稳定的价格走势在市场中走势稳健本文结合2009年市场中的主要在售别墅项目进行回顾分析。1.12009年主城各区别墅分布及供应截至到2009年11月重庆主城市场有16个在售别墅项目总供应面积约46万平方米主要分布在南、北区域。其中北部区域（渝北区、江北区）最多共有在售别墅项目9个占市场总量一半以上；南部区域（南岸区、巴南区）有5个在售别墅项目；其他区域别墅项目相对较少沙坪坝区有2个别墅项目主要是龙湖·东桥郡和富力城项目。自北部新区设立以来政府对北部区域从基础设施到经济环境给予了大力支持北部区域已成为重庆别墅市场档次较高、项目最集中的区域；南部区域则依托得天独厚的自然景观资源成为别墅项目开发旺地。1.2开发规模重庆别墅开发主要分为两类一类是纯别墅项目开发2009年市场中在售纯别墅项目共有6个；另一类是建设于大型综合项目里面的别墅组团2009年在售的大型综合项目中有10个楼盘进行了别墅组团的开发。从项目占地规模来看重庆市场的纯别墅项目大多占地500亩以下主要集中在300～500亩之间；1000亩以上的纯别墅项目只有3个分别分布在北部新区、南岸区和沙坪坝区。从项目建筑规模来看建筑面积在10万㎡以下的低密度别墅项目占一半以上共有8个；建筑面积在10～30万㎡的别墅项目占三分之一左右；建筑面积在30万方以上的别墅项目。1.3别墅形态重庆别墅市场的物业形态较为丰富除了基本的独立别墅、联排别墅、叠拼别墅形态之外随着产品的不断创新和开发商对产品个性化的追求市场上逐渐衍生了一些新的概念别墅如龙湖·悠山郡推出的介于独栋与联排之间的“独院别墅”复地别院推出的由独栋和联排围合而成的“院落别墅”龙湖·睿城推出的由联排和叠加组成的“大院别墅”等。这些创新产品或是强调别墅的私密与尊贵或是突出了邻里间或近或远的和谐氛围在丰富的市场的同时也为消费者提供了更多的选择。市场中的纯别墅项目还细分为纯独栋别墅项目、纯联排别墅项目和包含了各种别墅形态的复合型别墅项目目前纯别墅项目仍以复合型别墅项目为主纯独栋及纯联排别墅项目相对较少。1.4物业分类结合重庆别墅市场特征市场中的别墅主要分为豪华型别墅、高档别墅、中档别墅、经济型别墅。豪华型别墅项目主要以独立别墅为主拥有高附加值的配套和景观资源面积较大、总价较高；高档别墅、中档别墅涵盖了独立、联排、叠拼等各种形态的别墅项目总价受楼盘品质、面积大小及景观资源影响较大；经济型别墅则主要为大型综合项目内的别墅组团以联排、叠加为主面积较小、总价较低。分类形态主力面积销售总价特征代表楼盘豪华型独立别墅300㎡以上500万元以上注重产品细节和品质拥有高附加值的配套和景观资源。保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅、棕榈泉国际花园等高档以独立别墅为主300㎡以上500万元以上拥有项目内明显的资源优势坡岭顿小镇、协信·阿卡迪亚、融科·橡树澜湾等中档包括独立、联排、叠加等200-350㎡200-500万元产品个性化突出客户群体广泛庆隆·南山高尔夫、龙湖·悠山郡、佰富高尔夫别墅等经济型以联排、叠加为主150-250㎡80-200万元兼顾别墅的品质和洋房的价格龙湖·东桥郡、蓝光·十里蓝山、同景国际城·法朵、重庆奥林匹克花园等1.5销售价格别墅价格受项目品质景观差异赠送空间、户型结构等多方面影响较大特别是独立别墅与联排别墅、叠加别墅之间更是相差甚远。整体来看豪华型别墅单价均在15000元/㎡以上总价一般在800万元以上；高档别墅单价在11000-15000元/㎡之间总价在500-1000万元之间；中档别墅单价在7000-15000元/㎡之间总价在200-500万元之间；经济型别墅单价在8000元/㎡以下总价在80-200万之间；市场中还有一部分总价在80-120万之间面积较小的紧凑型别墅。销售进度2009年别墅市场上消化速度较好的主要是经济型别墅和品牌企业开发的别墅项目。开盘均价在6500-7000/㎡左右的“蓝光·十里蓝山”以及虽然单价在9000～1000元/㎡的“龙湖·东桥郡”别墅但是在整个2009年的回暖市场下结合产品自身的不俗品质基本上开盘销售就达到80%以上。本地知名开发商龙湖地产以成熟的别墅开发经验一直受到高端市场追捧2009年先后推出“龙湖·江与城”、“龙湖·悠山郡”、“龙湖·东桥郡”四