商圈分析与选址分析.doc

鄞州万达商圈分析与选址分析商圈形态鄞州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。如：一些商业广场城市主要商业街其消费习性具有快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。一个新的商圈有望形成万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状同时减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力分流作用将不可忽视。近20万平方米的商业用地20多亿元的投入多种业态的进入一个新商圈有望形成。而且根据万达的规划在沃尔玛、百胜等名店旁边将开发几百家小型商铺出售。只要商家入驻这些店铺更浓的商业氛围就会出现。从万达在其他城市的发展来看这些临街商铺都非常抢手在长春最高卖到了每平方米6.68万元。对此宁波市经济研究中心有关专家表示以现在宁波市的状况来看万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状提升鄞州区乃至宁波市的城市档次有利于宁波城市平衡发展。同时满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力分流作用将不可忽视。在宁波天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的从地理位置上看似呈鼎足之势。对此浙江万里学院金融系陈主任认为宁波市展是滞后的与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州大小商业圈便有3个所以随着宁波城市化的发展鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。商家希望宁波出现第二商圈天一广场的成功运作让宁波的商家们尝到了商圈的甜头但现在天一商圈附近几乎已经没有什么地方能容纳新的商铺了很多商圈之外的商家在无法挤进天一的情况下都希望宁波能够形成另一个商圈让自己在集聚效应中分得一杯羹。在天一商圈乐购超市打破超市一年内无法收回成本的常规管理当年就实现赢利；屈臣氏虽然面积不大但每日过往的客流让它在不长的时间内鼓起了钱袋；苏宁、永乐、国美三家家电大卖场的进入更是把天一做成了宁波最大、最集中的家电商圈家电市场90%的份额被吸引在这里；其他一些大大小小的品牌专卖店生意也远比天一商圈外的地方兴旺。但现在天一商圈附近几乎已经没有什么地方能容纳新的商铺入住了让自己在集聚效应中分得一杯羹。“万达MALL”签约鄞州的消息一传出在宁波商家中就引起了巨大反响。目前有的已开始行动有的还在观望。新江厦商场是已经开始行动的代表者商场总经理胡安康告诉记者新江厦打算在“万达MALL”对面建第二个商场按照设想新江厦将全力打造一个集百货、农贸超市、图书于一体的百货商场。据胡总经理介绍将要建的新江厦商城面积为24000平方米底楼是大卖场二三楼为日用百货四楼经营图书上面的主要用作商务办公楼。之所以在鄞州建第二个商城多少与“万达MALL”有关胡安康说做沃尔玛的邻居对于商场来说获益匪浅从商业业态来说百货和超市是相辅相成的超市吸引人气百货提升生活品质以沃尔玛这样的大型卖场来说开张后能够带动的客流量一定非同小可人流又是百货最需要的估计到新江厦商城鄞州店开业、“万达MALL”落成之后这块地方的商业价值必然看涨迅速形成商圈不是问题。人口规模及特征鄞州中心城区目前的人口密度还不高尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。经济基础和购买力分析万达项目定位中高消费群体地理位置很好经济也发达鄞州万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者购买力不大。竞争状况分析万达广场整体开业后将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。与天一广场竞争不可避免万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远两个商业体竞争是不可避免的。从位置上来说万达项目要差一些万达项目定位中高消费群体天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位15万平方米的购物中心的服务半径是周围10公里之内覆盖人口50万左右。万达对项目做好两年培育期的心理准备。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场被誉为了宁波的“商业航母”。除天一广场外宁波老外滩、和义路滨江休闲广场是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目均处于沿江滨水区域是宁波市政府打造“三江六岸百里长廊”的中心地块与宁波天一广场一起构成三江口精品消费商圈。从万达广场开车至市中心普通时速的情况下大约要20分钟左右。这20分钟的车程在万达广场“新鲜劲”过去后就阻挡了不少消费者的脚步。此外万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民忠诚度明显不高。对于很多县(市)、区居民而言来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大而由于市中心交通发达有时候去天一广场更为方便。从硬件上看万达广场的