浅析房地产价格上涨.doc

浅析房地产价格上涨近年来我国房地产市场持续高速发展作为国家支柱性产业之一对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是由于我国房地产市场发展相对不成熟房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是从另一方面房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本阻碍城市经济的发展降低城市的竞争力。目前房地产市场欣欣向荣房产价格居高不下且有愈演愈列的趋势。在此背景下开发商资金链相对充裕市场利润空间巨大房地产商已经发育为利益程度最高的主体；同时随着中国城市化进程继续个人对住房消费性和投资性需求旺盛这表现在成交量不断攀升；鉴于此政府调控也连连不断从“国八条”“国六条”的出台以及土地税收和金融和其他政策的频频变动到最近“国四条”都显示出政府对房地产市场的宏观调控力度。剖析房地产调控失效及房价上涨的原因有客观原因也有主观原因有市场规律的原因也有体制制度的原因。房价上涨原因的剖析：（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年）因此从短期看房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成“房地产盛夏”的原因从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”进行疯狂购买扰乱了正常购房者的理性思考造成需求竞争激烈的假象从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。基于我国的国情目前我国房地产市场需求中一是基本刚性需求二是城镇化住房需求三是改善性住房需求这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量是我国城镇化的坚实基础也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里由于房价处在上升通道中这些需求被急剧释放出来恐慌性、被迫性购房比例相当高。据国家统计局投资司公布2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米比2008年增长42.1%。2009年全国商品房销售额43995亿元比2008年增长75.5%。从数据来看供给在增加房价也在增长可见需求大于供给。（二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标同时也是支撑房地产价格的重要指标。城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑居民收入水平不断提高对房地产的有效需求相应增加房地产的价格也随之上涨。（三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期房地产越能体现其保值性也就是说在物价上涨的时期里持有房产是比较理想的正因为这样真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响通胀率越高人们对房地产的投资就越多房价上涨的也就越快。蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展这几年房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行对房屋的需求大量增加使得相关原材料价格稳步升高特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升增加了房地产的开发成本继而导致了住房价格的上升。（四）政策因素。适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持使开发商资金紧张程度降低；另外存贷款利率的下调购房首付款的压力减小使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金加上国内经济形势开始好转投资者对未来通胀的预期也越发强烈在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者中央采取了增加税收的措施其原意本是控制房地产投资过快增长而实际上却将增加的税费转移到消费者头上使得房价不跌反而上涨；再加上十多年前的分税制改革使得地方事权、财权不对等财政缺口大政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口进而在一定程度上推动了房价的上涨。（五）房地产法制建设尚不完善以《房地产管理法》、《土地管理法》为主的房地产法律体系在经过多年的发展后在房价快速上涨的过程中我们也看到了许多不完善的地方。法律法规中违约责任处罚不严厉执行不到位。例如：对于房地产开发企业闲置土地的行为《土地管理法》早有明确规定然而在现实中这种行为屡禁不